珠江广场营销策划案.pdf

【珠江广场】营销策划全案 …………………………………………………………………………………………………………….. 第 1页，共 62页 8/28/2013 目 录 市场分析篇 3 一．市场分析 4 1．1 整体市场概况4 1．2 豪宅市场概况8 A 、绝版山水盘8 B 、新城市中心板块9 C、珠江新城板块10 1．3 豪宅一条街——滨江路一、二线江景盘火拼时速11 1．4 2002 年江景楼盘市场威胁性预测13 二、【珠江广场】项目（SWTO）分析24 2 ．1 项目竞争优势分析（S）24 2 ．2 项目竞争劣势分析（W ）26 2 ．3 项目的市场威胁点（T ）27 2 ．4 项目市场的机会点（O ）28 三．项目的竞争对手分析错误！未定义书签。 三．项目定位 29 3.1 项目市场定位策略29 3.2 项目形象主题定位策略29 3.2.1 形象主题定位的必要性30 3.2.2 项目名称及形象主题提炼30 3.4 项目目标客户定位34 3.5 项目售价定位35 营销策划篇 39 一． 项目推售策略40 1．1 目推广原则40 1．2 户型统计分析40 1．2 项目首推分析44 1.2.1 入市时机选择44 1.2.2 入市价格45 1.2.3 首推单元的选择46 1.3 销售分期价格方案47 1．3 ．1 “四月初”入市（蓄水期）48 1．3 ．2 “五一”全面引爆（迅速升温期）48 1．3 ．3 “六一”强销期（持续高温期）49 1．3 ．4 “七月”再次整装待发（恒温期）50 1．3 ．5 七月下旬 气势再次爆发（再次升温期）50 1．3 ．4 八~九月中旬 延续期（恒温期）50 1．3 ．5 国庆促销期（10 月 1 日—12 月 17 日）51 1．3 ．6 元旦、春节新货加推，再欣高潮51 1．4 首期推广策略52 1．4 ．1 发售形式52 1．4 ．2 认购方式52 1．4 ．3 折扣制定原则53 1．4 ．4 发售地点的选择54 二． 2002 年项目推广全案55 2 ．1 市场铺垫期55 2 ．2 销售技巧引爆期（入市）56 2 ．3 全面引爆期57 2 ．4 主题（教育）促销期58 2 ．5 再度引爆59 2 ．6 高潮迭起60 2 ．7 推广炽热点61 2 ．8 广告宣传费用的预算和安排61 …………………………………………………………………………………………………………….. 第 2页，共 62页