豪宅产品策划思路.pdf

豪宅产品策划思路豪宅产品策划思路豪宅产品策划思路豪宅产品策划思路 豪宅前期策划思路 1. 定位推演地图 2. 限制性条件 3. 市场分析 44. 价值最大化价值最大化 55. 产品策略产品策略 66. 营销策略营销策略 第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。 定位分步推演地图 限制性条件 市场竞争力 11. 豪宅的六大要素豪宅的六大要素 1.1. 市场供给特征市场供给特征 2. 本体分析 （市场调查） 3. SWOT分析 2. 市场需求特征 （需求访谈） 价值最大化 寻找差异性寻找差异性 1. 客户价值最大化 （ 2. 投资收益最大化 （市场定位市场定位市场定位市场定位）） 打造唯打造唯打造唯打造唯一一性性性性 （产品策略）（产品策略） 豪宅前期策划思路 1. 定位推演地图 2. 限制性条件 3. 市场分析 44. 价值最大化价值最大化 55. 产品策略产品策略 66. 营销策略营销策略 第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。 限 制 性 条 件 开发难点开发难点 远洋大望京项目开发难点 问题一：天生“富贵” 北京乃至全国的单价地王北京乃至全国的单价地王，楼面毛地价达楼面毛地价达2750027500元元//㎡㎡； 问题二：生不逢地 地块所处的望京还远未形成豪宅氛围； 问题三：天生并非丽质 用地狭长，兼有多块商业金融用地。 限 制 性 条 件 从地块指标来看，混合地块有20%的公建指标，公建总体 本体研究本体研究 量较大,地块摘牌价40.8亿，楼面地价达到了每平米2.75万 61 地铁影地铁影 33 响区域