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上篇 长沙房地产市场研究 第一章 市场宏观判研与板块分析 一、长沙楼市宏观背景研究 1、长沙市经济发展概况 长沙市是湖南的省会，有文字可考的历史有 3000 多年，是具有深厚湖湘文化底蕴的国家历史文化名城和优秀 旅游城市，也是长株潭经济一体化的核心城市；辖长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，城区芙蓉、天心、雨花、开 福和岳麓五区；总面积 11819 平方公里，其中市区面积 556.33 平方公里，市区建成区面积 186 平方公里；2004 年 年末总人口 610.38 万人，其中市区人口 202.47 万人。 2004 年长沙 GDP 总量接近湖南全省的五分之一，GDP 总量为 1108.85 亿元，按可比价格计算，同比增长 14.8%。 一二三产业比重为 9.3 ：44.4 ：46.3 。 2、中部崛起与长沙市地位 长沙已经成为未来中国经济发展过程中的战略要地。从“十五”时期以来长沙经济运行的轨道来看，经济发展 已经进入了新转型期的关键时刻，长沙有希望成为中部崛起的首发城市。长沙加速崛起有以下几大有利条件： 规划中的重庆-上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市 8 小时物流圈的交汇点，规划中的武广高速铁路将 使长沙融入武汉、广州两个中心城市 3 小时经济圈，有利的地理位置将使长沙未来的开放竞争力得到极大提高， 城市资本竞争力得到空前提升。 对比中部六市，近三年来长沙经济总量连超昆明、西安两市，在全国 35 个中心城市的排位由第 23 位上升到 第 21 位。目前长沙的 GDP 值位居武汉、郑州之后列第三，但经济引擎的拉动力强劲。2004 年的相关统计数据表 明，长沙全社会固定资产投资总额达到 668 亿元，增速为 38.98%；社会消费品零售总额达到 525 亿元，增长 16.2%； 规模工业总产值突破 700 亿元大关，增速达到 28.3% 。长沙市的投资、消费和规模工业三大经济引擎都已进入稳 定较快增长期，具备强劲的赶超实力。 而据国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为首的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发 力的城市群。这种爆发力体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。 3 、长沙绿地系统规划 环城林带：规划在绕城线两侧各控制 100 米进行环城林带建设，规划面积约 2000 公顷。 绿色通道：规划在 319 国道城区段、京珠高速长沙段、长永、长益高等级公路以及京广铁路、石长铁路两侧 100 米以内形成绿色通道，防护林总面积 550 公顷。 森林公园：规划黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山庙、石燕湖、同升湖、青竹湖、莲花山、泉水冲、象鼻窝、团 头湖、乌山等 12 个森林公园，总面积 7000 公顷。另有绕城线以南规划野生动物园一处，面积 300~500 公顷。 河道风光带：规划建设湘江、浏阳河、靳江河、捞刀河、沩水、龙王港河等 6 条江河风光带。 组团生态隔离带：在绕城线内侧，城市中心区与城市组团间规划圭塘河园艺场、岳麓风景区洋湖垸、谷山东 方红农场、金霞洪山庙、鸭嘴铺东岸乡等 5 个组团生态隔离带。 4、长沙市公用设施用地规划 行政办公用地：市中心行政办公用地原则上不再增加，在芙蓉南路两厢，结合省政府新址规划省级行政中心； 在金星大道东侧、市府大道以北地段，结合市委、市政府规划市级行政中心。 文化娱乐用地：规划布局结构采用二区二园多点模式，二区即集影视、传媒、会议展览、旅游休闲于一体的 省广电中心影视会展区和集体育、娱乐、休闲于一体的圭塘体育文化区；二园即集文物展示、新闻出版、文化娱 乐于一体的岳麓山西壶文化园和面向长株潭集文化、艺术、娱乐为一体的综合性文化园；多点即结合省博物馆、 省妇女活动中心规划的市级文化活动中心、古汉城出版中心，在暮云、捞霞、星马、高星设置区级活动中心。 商贸用地： 商业中心：规划形成以五一广场为核心的市级商业中心，河西星马两个次中心和若干个居住区级中心的零售 商业体系。 物流配送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等 4 个大型物流配送中心。 商务中心：以芙蓉广场为核心，东起韶山路，西到蔡锷路，北至展览馆路，南到人民路，总面积约为 3 平方 公里，集金融、商务、办公于一体。 体育用地：规划布局将以承办全运会为目标，确定体育设施建设标准和规模，重点改扩建贺龙体育文化中心， 规划圭塘体育新城。 教育科研用地：规划布局岳麓山、含浦、金盆岭、井湾子、马泉等 5 大文教科研区。 5、长沙市房地产发展概况