房地产行业2018年第四季度投资笔记：政策驱动估值，市场锚定上限.docxVIP

HYPERLINK / 请务必阅读正文之后的免责条款部分 HYPERLINK / 请务必阅读正文之后的免责条款部分 TOC \o 1-1 \h \z \u HYPERLINK \l _bookmark0 复盘过往，以追来者 3 HYPERLINK \l _bookmark1 回顾与展望：也无风雨也无晴 3 HYPERLINK \l _bookmark2 行情回顾：政策预期决定估值弹性，基本面预期决定估值上限 6 HYPERLINK \l _bookmark3 事件回顾：投石问路，政策碎步走 9 HYPERLINK \l _bookmark4 环境回顾：东边阴云西边雨 10 HYPERLINK / 请务必阅读正文之后的免责条款部分复盘过往，以追来者 HYPERLINK / 请务必阅读正文之后的免责条款部分 新年伊始，我们正式推出我们投资笔记系列报告。以季度为频率，对本季度房地产板块行情涨跌和行业起伏做回顾和梳理，以期找出行业在不同周期下，驱动板块行情的主要因素，以及不同宏观、政策、货币、市场环境下，板块的走势。我们的投资笔记主要分为三部分：分别是行情回顾、事件回顾和环境回顾。 在行情回顾部分，我们主要采取行业间横向对比和行业内时间序列分析。通过行业间的横向对比，我们可以判断在此时间区间内，房地产行业相 对其他行业的关注度和估值情况，体现的是行业间行情的相对优劣；通 过行业内的时间序列分析则可以探查各类信息对于行业预期和估值的 影响 在时间回顾部分，我们采用“3W+T”对各项信息来源分类。“3W”即 Who（信息发布层级：中央政府、地方政府、央行、商业银行、企业等）、When（信息发布时间）、How（信息主要内容）和 Tier（信息传导路径： 预期、消息、政策、基本面）。 在环境回顾部分，我们将从四个维度进行分析行业环境的变化。分别是宏观环境、市场环境、政策环境和资金环境。当然，这四个维度并非完全独立，存在交叉影响的情形，但我们仍希望能够通过构建的分析框架找出不同周期阶段下驱动板块行情、影响风险评价、决定风险偏好的主要因素。 回顾与展望：也无风雨也无晴 房地产板块表现强势，估值从底部强势修复，2018 年第四季度出现了持续一个月的上行行情。这一波行情主要是因为政策底的确认带来的地产 板块风险评价的改善和风险偏好的上升。以广深区域房贷利率下调开始， 到开发商资金情况边际改善、中央政府没有过多表态房地产行业，最后 再到部分区域题材的炒作以及对房地产拉动经济的预期提升，行业从2018 年 10 月下旬开始走出了较为可观的绝对收益和相对收益行情。 2018 年第四季度共有 60 个交易日，以日度为频率，行情表现出以下几个特点：（1）房地产指数下跌弹性大于上涨弹性，尽管 0.5%以上涨幅的天数大于跌幅 0.5%以上的天数，但是涨幅 2%的天数明显低于跌幅 2% 的天数，2%以上的跌幅集中出现在第一阶段和第三阶段。（2）行业在2018 （天数）大于 2%0.5%~2%-0.5%~0.5%-2%~-0.5%小于 （天数） 大于 2% 0.5%~2% -0.5%~0.5% -2%~-0.5% 小于-2% 绝对收益 5 20 14 10 11 相对收益 3 16 27 14 0 注：相对收益的比较基准为上证指数数据来源：WIND、国泰君安证券研究 HYPERLINK / HYPERLINK / 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 1：2018 年行业拥有持续近 1 个月的相对收益行情（房地产指数-上证指数） 大于2%0.5%~2%-0.5%~0.5%-2%~-0.5%小于 大于2% 0.5%~2% -0.5%~0.5% -2%~-0.5% 小于-2% 进入震荡期，缺乏明显 的催化剂 市场传言加深了中央 经济工作会议地产定调的悲观预期 中美贸易战缓和甚至 有所转向，地产拉动经济预期减弱 拥有显著的相对收益，行情持续近1个月时间 中央会议没有专门 强调地产；上海园区板块一枝独秀 传广深区域首套房贷款利率下调 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 201 8-10-0 8 201 8-10-2 2 201 8-11-0 5 201 8-11-1 9 201 8-12-0 3 201 8-12-1 7 数据来源：国泰君安证券研究 大于2% 0.5%~2%-0.5%~0.5%-2%~-0.5%小于-2%图 2 大于2% 0.5%~2% -0.5%~0.5% -2%~-0.5% 小于-2% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% 拥有显著的绝对收益，行情持 续近1个月时间