2011年奥特莱斯业态专题.pdf

奥特莱斯业态专题研究 通过前期的分析探讨，西部新城项目是发展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。 因此，特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。 1、奥特莱斯概念： ◆奥特莱斯（英文Outlet ）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店” （Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓 库就地销售。厂家直销店（factory outlet ）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多 的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成 为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱 斯销售的，所以价格折扣通常很高。 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二 十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的 57% 。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更 是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。 根据美国奥特莱斯的发展状况，大致可将其分为三个阶段： 1970年—1987年：一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店（Factory Outlet Store）销售自己的尾 货，此时基本上是前店后厂形式，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，吸引了大批顾客。 1988年—1996年：在商业地产开发商的推动下，工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并渐渐 发展成为一种独立的零售业态，很多工厂把直销店集中在一起开设，在全美国形成了320家工厂直销购物中心。 这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个 多小时。 1997年后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾 向。一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”(Factory Outlet Industry) 总体规模在萎缩。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中 心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。 2、国外奥特莱斯的发展状况 2.1、发展特征 ◆经营公司渐趋集中 从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界上经营奥特莱斯规模最大的业主 和运营商Chelsea Property Group 被美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc. 收购。该公司在国内的 31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元；在日本的4个中心出租爆满，每平方英尺 平均销售超过820美元。Chelsea在美国、日本和墨西哥拥有全产权或部分产权的奥特莱斯中心 Premium Outlet® 60个和其他一些购物中心总计1710万平方英尺。 奥特莱斯经营上的两极分化，促进了产业并购步伐的加快。在美国，奥特莱斯经营的集中度在加大。 下表是美国 排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺。分别占 美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9% 。 美国排名前五位的奥特莱斯 奥特莱斯 面积（GLA ） 每平方英尺平 每平方英尺基 发展商 出租率% 中心数量 (平方英尺) 均销售 本租金 （额外）98 Chelsea Property Group 53 12,138,096 $379* $20.38 （其它）91 Prime Retail 42 11,943,