包头“时代财富城”项目总体营销思路.pdf

包头“时代财富城”项目 总体营销思路 凌峻·中国 1 目 录 前 言 8 市 场 篇 9 一、全国房地产市场基本情况 10 二、包头房地产市场基本情况 15 三、包头商业发展现状 16 四、项目周边重点商业项目售价及租金 20 五、包头重点住宅项目现状分析 21 六、客户分析 30 策 略 篇 34 一、项目整体运作策略 34 二、商业部份运作策略 40 三、住宅部份运作策略 41 四、渠道营销与圈层营销 46 商业定位篇 48 一、商业定位 49 二、业态定位 58 三、主力店定位 60 四、价格定位 60 商业招商篇 80 一、招商目标 81 二、项目整体招商原则 81 三、招商范围及品牌控制 82 四、招商工作安排 83 商业销售篇 85 一、商业销售策略 86 二、商业销售规划 92 2 三、各阶段营销推广计划 97 住宅销售篇 109 一、住宅营销思路 110 二、推货节奏 111 三、推广节奏 112 四、包装推广 112 附件一：营销费用安排 114 附件二：工作安排 115 3 在本方案开始前，请关注以下现象：  房地产行业形势空前严峻 受全球金融危机的影响，宏观经济出现下降的趋势，经济景气指数也连续降 低，在行业遭遇资金瓶颈、居民守紧钱袋应对经济形势恶化的情况下，房地产 行业空前严峻的形势还将持续，短期内不会有好转的迹象。  投资客大幅减少 曾经风靡一时的温州炒房团、山西炒房团、深圳炒房团等已经不再是楼市的 焦点，经济不景气导致曾经活跃的大批专业物业投资客对物业价格的承受能力 大幅下降，或者因为对楼市泡沫的担心而对物业投资持谨慎态度，房地产物业 价格失去了基于炒作而上涨的驱动力。  低价成为硬道理 纵观楼市聚变以来的市场表现，有活跃成交的基本上都是高性价比、低价格 （必须是价格低出消费者心理预期）的楼盘，维持价格高位的楼盘基本上销售乏 力。特殊的市场时期，低价格已经成为促进销售的硬道理。  商业物业销售普遍不理想，内场铺无人问津 包头的商业物业乃至全国的商业物业销售现状都不理想，尤其是商场临街商 铺因为大面积、高总价的高门槛使投资者望而却步，即使有个别发展商推出 100% 返租率但依然销售不畅，内场铺、二楼及二楼以上商铺则基本无人问津。  大众媒体的影响力越来越弱 一版报纸广告带动一波销售的楼市奇观已不复存在，如今报纸等大众媒体房 地产广告投放量的直线下降已经说明了大众媒体的广告效应越来越弱，就如时代 财富城 “商业地产发展高峰论坛”活动出街了5版报纸广告，来电来访仅十余人， 如何更好的和市场沟通，成为一个新的行业课题。 多种困难下，时代财富城如何突围？ 4 时代财富城突围前提 认清形势、理解市场、顺应发展 认清目前的房地产市场形势，充分认识项目营销所面对的困难； 了解市场，了解市场的真实情况，了解消费者的真实需求，了解项目在市 场上的正确定位； 顺应市场的发展，迎合房地产发展的潮流，顺势而上，获得安全而稳妥的 开发收益。 鉴于此，时代财富城要做好打硬仗、打持久仗、打艰苦仗的准备，抛弃原 来很容易销售，很容易卖高价的营销幻想，立足安全营销和务实营销的基础看 待项目的整体营销。 时代财富城经营思路 价格制胜、广泛撒网、取舍得当