房屋修缮管理与设备管理.pdf

主讲人：肖建章 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其 它用途的建筑，主要可分为工业与民用建筑。 其中民用建筑是指供人们生活、文化娱乐、医 疗、商业、旅游、办公、居住的建筑；工业建 筑是指用于工业生产的单层工业厂房、多层工 业厂房及其配套的配电房、锅炉房、空压站等 建筑。物业管理以民用建筑为主，民用建筑中 又以住宅为主，但越来越多的工业建筑也正在 逐步纳入物业管理的范围。 不论工业建筑或民用建筑，其主体一般由以下 六个部分组成：基础、主体结构、屋面、楼地 面、门窗及各种装饰，它们也称为房屋的土建 组成部分 一、基础 基础是位于建筑物最下部的承重构件， 承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载 传给地基，而地基则是承受基础传来荷 载的土层，它虽然不是房屋的组成部 分，但对于保证基础和上部结构的安全 起着十分重要的作用。地基土的物理性 能和力学指标参数直接影响到基础的形 式和大小。 基础的形式很多，根据上部结构类型和 受力特点，可设计为条形基础、独立基 础、片筏基础、箱形基础和桩基础。 二、主体结构 房屋的主体结构是指承受结构主要荷载 的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传 来的竖向荷载以及自然界的水平荷载 （如风荷载、地震作用），并将荷载经 由其组成部分板、梁、柱（墙）传至基 础。主体结构按组成的材料的不同可分 为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、 钢结构，按承重受力方式不同可分为墙 承重结构、框架结构、框架— 剪力墙结 构、筒体结构等等。 三、屋面 屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。 围护是指其必须具有良好的防水、排水、 保温、隔热等抵御自然界各种因素侵袭 的能力。同时屋面还必须具有足够的强 度以承受屋面上的荷载。 屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可 以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层 做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度 一般大于10%。屋面的构造从上而下由面 层、防水层、保温隔热层、结构层和顶 棚组成。 四、楼地面 楼地面是人们生活中经常接触行走 的平面，如果在底层（第一层）无 地下室，通常称之为地面，二层以 上通常称为楼面，楼地面一般由基 层和面层组成。 五、门窗 门窗均属围护构件。门主要是起内外交 通和分隔房间的作用，窗主要是起采光、 通风以及分隔和围护的作用。除了以上 这些实用价值外，门窗还是现代建筑不 可缺少的建筑构件，具有重要的装饰功 能。 门窗按其所用材料的不同分为木门窗、 钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用 玻璃做成的无框厚玻璃门窗。 六、装饰 装饰是增加建筑美感，体现建筑艺 术的一种手段。它像人的服饰和美 容一样，是现代建筑学中不可缺少 的内容。装饰分为外装饰和室内装 饰。外装饰是对建筑物外部如墙面、 屋顶、柱子的美化；内装饰是对内 墙面、顶棚、门窗的美化。 房屋主体的管理是根据房屋组成部分的性质和 特点，正确引导住户，合理规范使用房屋，保 证房屋安全，使其达到最大的经济效益和社会 效益，是物业管理的主要内容之一，其管理水 平直接反映了物业管理企业的专业技术水平， 也反映出物业本身发挥正常功能，维持自身价 值，并在其使用年限内保持 良好的耐久性和可 靠性的能力。同时对维护公共形象、公共秩序、 促进邻里和睦，都有十分重要的意义。 房屋主体的管理包括房屋的 日常管理、房屋的 应急管理和房屋的维修。 一、房屋的日常管理 从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应 包括以下主要内容： （一）沉降观察管理 对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异 常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可 分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不 同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉 降控制，其倾斜量宜小于4‰ ，超过7‰则构成 危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中 在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡 道等处。 （二）主体维护管理 对主体的维护就是要保证主体的受 力在其设计的合理范围之内。主体 每一部分的设计都是经过荷载组合 分析、计算其截面和配筋的，其安 全可靠性在规