商业地产的操盘策略与商圈研究（讲义）.pdf

商业地产的操盘策略与商圈研究商业地产的操盘策略与商圈研究 演讲人演讲人：鲁鲁炳炳全全 中国人民大学房地产研究中心 特聘教授 北京博智行商业地产研究院 院长 内容提要  商业地产的基本概念  商业地产操盘的核心环节控制商业地产操盘的核心环节控制  商业地产与专业市场的业态  商业地产的招商策略  商业地产的招商案例的分析商业地产的招商案例的分析  中国房地产行业十大镜像 商业地产的基本概念 商业房地产：(Commercial Investment ) 指所有可能产生交易的不动产指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等 [[根据美国商业房地产投资协会根据美国商业房地产投资协会 （（CCIMCCIM））的行业定义的行业定义]] 商用房地产（real estate for business) 指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等 住宅开发的商业模式 第一种类型为沃尔玛模式第一种类型为沃尔玛模式。。 比较典型的是万科模式，在不同城区的 郊区大规模的拷贝郊区大规模的拷贝，，产品极其单一化产品极其单一化，，目标目标 客户极其准确，体制上采取一个总部强势控 制，有计划地在郊区连锁开店 住宅开发的商业模式 第二种类型为百货公司模式。  现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各 种产品同时做种产品同时做，，产品多样化产品多样化，，像一个百货公司高中像一个百货公司高中 低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、 公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系 统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国 营开发公司。 住宅开发的商业模式 第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式这是万通地产致力追求的模式，，只在少数高只在少数高 端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯斯莱斯，，一天卖不出几辆一天卖不出几辆，，但是每一辆的价但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。 商业地产的商业模式(1) 只租不售只租不售： 物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源金流的主要来源。。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后 进入资本市场获取良好的融资进入资本市场获取良好的融资。。 商业地产的商业模式(2) 只售不租： 物业建成后物业建成后，，整体出售或者将产权分割后再整体出售或者将产权分割后再 进行销售，也就是当前比较流行的产权式商 铺铺、、产权式酒店等产权式酒店等；；开发上通常希望通过提开发上通常希望通过提 供后期的物业管理为项目提供服务。 商业地产的商业模式(3) 租售结合 商用物业建成后商用物业建成后，，投资商投资商、、开发商将其中的开发商将其中的 一部分物业出租，另一部分物业销售； 通常有两种方式通常有两种方式：：一种是底层销售一种是底层销售，，二层以二层以 上出租；另一种是主力店部分出租、配套商 铺出售铺出售。。这种模式大都是迫于资金的压力这种模式大都是迫于资金的压力。。 商业地产的五大特性商业地产的五大特性  商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；  商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产注重商业业态的研究和分析  商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产必须遵循社会的专业分工  商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产高回报的同时风险同样很大  商业地产必须注重选址和商圈研究商业地产必须注重选址和商圈研究 住宅地产面临的变革住宅地产面临的变革  传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦  传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动传