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资产评估讲义(下) 第二节 房地产价格 一、房地产价格的种类  1. 根据权益： – 所有权价格 – 使用权价格 – 其他权利价格  2. 按价格形成方式： – 市场交易价格  协议价格  招标价格  拍卖价格  自由交易价格 – 评估价格  3.课税价格  3. 按表示单位：  房地产总价格  房地产单位价格 – 它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地 合一状态下的单位面积价格。对于单位价格首先应弄清面积单 位和面积的含义。我国在房地产计量方面通常使用每平方米作 为面积单位。面积含义因房地产的种类不同亦有所差异。 – 如住宅面积含义包括建筑面积和使用面积等。  楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建 筑面积上的土地价格。用数学式表示为: – 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 – 或 楼面地价＝土地单价÷容积率 – 以上房地产单位价格和楼面地价都是反映房地产价格水平高低 的指标。其中楼面地价在反映某一具体宗地地价时，往往比单 位地价更能说明地价水平。楼面地价是一个比较有用的价格指 标。  4. 其他  课税价格 二、房地产价格的主要形式  （一）土地价格  1. 土地价格 – 土地价格也称地价，其实质是地租的资本化。一般情况下，土 地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。 – 土地是一种特殊的商品，其价格实际上是土地的权益价格，它 有强烈的区域性，由土地需求来决定。从长远来看，土地价格 在总体上呈上升趋势。  2. 土地价格的特征  地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：  （1）生产成本不同  一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造 的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有 生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。如一 块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地， 价格可能很高，但此之前可能并未投入劳动。从更深的 角度考察，一般物品的价格是“劳动价值” 的货币表现， 围绕着“劳动价值”而上下波动；地价本质上不是“劳动价 值” 的货币表现，是地租的资本化。  （2 ）折旧不同 – 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时 间的流逝而降低，故有折旧。 – 而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时 间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。 – 当然也有例外的情况，如一座矿山城镇，矿物被开采完后如果 没有其他产业兴起，则地价会随着城镇的衰落而有逐渐低落的 趋势。 – 中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况 下土地应计提折旧。因为该地价是一种有限年的使用权价格， 这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定 的使用年限后将会被国家无偿收回，因此。购地者必须在其使 用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。 – 而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧，因为在土地 所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的 问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可 以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物 形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本而一次收 回，还可能取得一定的增值收益。  （3 ）价格差异不同 – 一般物品，如电冰箱、电视机、汽车等商品，人们可以大批量 制造，并且同一品牌、型号的很多，故其价格能够趋于一致。 由于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格， 而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金（如城市中 心商业地段），有的可能一文不值