丽沙花都商业街营销策划.pdf

丽沙花都商业 营销策划 一、项目周边情况分析 位置：市民中心南，沙井中心 路上，临近107国道。 北面是天虹商场 东面是工业厂房、沙井电子城 西面是万丰公园 南面是空地和烂尾厂房。 目前项目周边的商业氛围不足，人流量较少，已经经营的商铺主要以品牌 服装、美发、布艺、精品、茶等。 一、项目周边情况分析 商业环境 经营环境 沙井电子城 中心批发市场 商业层次呈现明显的格局分化发展，商业档次阶梯格 局已经初步浮出水面。 一、项目周边情况分析 （二）居住环境 居民以本原居民和工厂工作人员为 主,其中低收入阶层占绝大多数 项目本身为片区提供了部分高档居 住人群，初步估计在6000人左右 周边新的项目正在筹建启动阶段，估计中、高层消费人群将进一 步集中在项目周围，但是仍不能对项目周围的居民结构形成决定 性的改变。周围居住人群在可预见时间内将继续以低层次、低消 费人群为主要居住群体。 一、项目周边情况分析 周边低档次经营为主，消费层次相对较低。 餐馆经营状况与低档服装经营比较好， 况 情 费 消 低档消费群体存在以外，还存有一定的中 档消费人群。 当地原居民的消费意识相对较 弱，消费主要集中在低档次的 消费方面。 一、项目周边情况分析 1、周边商业环境正在形成之中，商业格局中在呈现明 显的分化，并且都呈现快速发展的趋势。 论 结 2 、周边消费群体以低档次消费群体为主，中高档次的消 费群体相对缺乏，尤其是高档次消费群体。周围居民以 本地原居民和外来工作人员为主，消费意识相对弱，整 体消费能力不够。 二、项目现状分析 1、交通情 况： 项目的主要交通服务系统为中心路，中心路目前交通 通畅，车流较大，对项目有经营有一定的带动作用。 2 、商业在项目中的地位 丽沙花都项目主要以住宅为主要 经营开发目标，住宅是本项目的 主体部分，商业的本项目的辅助 部分。住宅目前已经基本入伙完 毕，对商业有一定的促进作用。 二、项目现状分析 3、物业临街情况 商业部分主临街面为中心路，次 临街面为107国道与中心路的联 系道路，其他为次要联系道路， 临街状况较好。 在规划形式上，商业主要以步行 街的形式体现，目前剩余商业处 于商业步行街的内部位置，临街 状况较差，对外昭示性不强。在 推广设施方面没有对项目商业进 行独立的建设，没有解决商业需 要的昭示或者展示的问题。 二、项目现状分析 4 、商业经营情况 根据现场调查整个项目的商业以返租 三年的形式进行销售，剩余44个单位 和G栋二层尚未销售完毕。 从现场获取的信息得知，项目原来销 售价格在1200018000/平方米之 间，销售价格较高，租金在50—80元 /平方米之间，租金价格以近严重超 出市场的预期。 在经营定位方面，项目定位为品牌专 营一条街的形式经营中高档产品。 二、项目现状分析 5、经营效果 在此一年以前，项目由于具有较高的预期经营效果，获得了大量 的经营者支持，进驻了一大批品牌经营者经营 但由于市场中、高档消费群体严重不足，无法支撑经营者经营， 导致目前除很少一部分经营者仍然在经营以外，大部分经营者都 已经撤离经营现场 目前的经营状况比较萧条，能否维持持续经营仍然是值得怀疑。 租金情况 二、项目现状分析 1、项目的交通情况良好，能够很好的为商业提供 足够的服务