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商业规划动线设计及铺位分割交流探讨 唐豫 2010-9-30 目录 目录 一 商业地产项目基本概念 二 动线规划 三 铺位分割 一 商业项目专业术语基本概念 基本概念 1.技术经济指标 1.技术经济指标 总用地面积：地块退红线之后的总面积，总用地面积包括三部分：建设用地面积、代征道路面积和代征 绿化面积。 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 容积率：总建筑面积与总用地面积的比率。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：总绿地面积与总用地面积之比。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰 塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高 度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑红线：又称建筑控制线，是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的 界线，指建筑物的外立面所不能超出的界线。目的在于腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。 用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建 设这个地块的规划建筑时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。规划 的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土 地出让金，但就是不准占用。 1.技术经济指标图例 1.技术经济指标图例 2.商业项目术语 2.商业项目术语 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾 客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。 项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方 面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的 运营团队。 商业经营管理：根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的 商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。 商业营销策划：根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略 设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS 整合营销。 2.商业项目术语 2.商业项目术语 核心筒：就是在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共 卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结 构，以钢筋混凝土浇筑。此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震 性。是国际上超高层建筑广泛采用的主流结构形式。同时，这种结构的优越性 还在于可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平面的中央集 中，使主功能空间占据最佳的采光位置，并达到视线良好、内部交通便捷的效 果。 2.商业项目术语 2.商业项目术语 柱网：承重结构柱子在平面排列时形成的网格就是柱网。 柱网的尺寸由柱距 和跨度确定。柱网的确定就是确定跨度（纵向间距）和柱距（横向间距）。 布置的依据——满足建筑使用要求，同时考虑结构的合理性与施工的可行性。 布置的原则： 1.尽量按建筑的墙体分布布置； 2.尽量使的柱子纵横向均匀，纵横向间距尽量接近，以便更合理的布置梁板； 3.尽量减小梁截面； 4.为建筑尽量省空间，往往建筑层高是一定的，你的梁增大了，就会降低梁下 （或吊顶的高度）的高度。 2.商业项目术语 2.商业项目术语 建筑分类：民用建筑应根据其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等进行 分类，并应符合下表规定：建筑设计防火规范（2001年版）GBJ 16－1987 高层民用建筑及其裙房 名称 单层或多层民用建筑 一 类 二 类