资产评估_第四章_房地产评估.pdf

第四章 房地产评估 重点分析  本章的重点是建筑物评估时需考虑的因 素、建筑物评估成本法、市场法、残余估 价法中指标估算。 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念  房地产是指土地、建筑物及其他地上 定着物。房地产有三种存在形态，即单纯 的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合 成一体的房地产。在国外一般称之为不动 产。  二、房地产的特征 （一）位置固定性 （二）耐用性 （三）影响因素多样性 （四）投资大量性 （五）保值增值趋势 三、房地产评估程序 明确评估基本事项 制定工作计划 实地查勘搜集资料 测算被评估房地产价格 综合分析确定评估成果 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地进 行使用或依法对其使用权进行出让、出 租、转让、抵押、投资的权利。 二、土地的分类及其特性 （一）土地资产及其分类 从评估角度，土地是指包括地上空间和地 下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵 横两方面认识。  1、按社会经济用途  2 、按经济地理位置  3 、按所有权归属  4 、按利用程度  5 、按开发程度与开发趋势 （二）土地资产的特性 自然特性： 经济特性： 土地面积的有限性 用途多样性 空间位置的固定性 可垄断性 不可替代性 经济地理位置的 使用价值的永续 可变性 性和增值性 三、土地资产价格体系 （一）土地资产价格类型  1、基准地价。  2 、标定地价。  3 、土地使用权出让底价。  4 、转让价格。  5 、出租价格。  6 、其他: 交易成交价格、抵押价格等。 1、基准地价  基准地价是指城镇国有土地的基本标准 价格。  基准地价评估是以城镇整体为单位进行 的。  2、标定地价  标定地价是在市、县政府根据需要评 估的正常土地市场中，在正常经营管理条 件和政策作用下，具体宗地在一定使用年 限内的价格。 3、土地使用权出让底价  土地使用权出让底价，是政府根据正 常市场状况下宗地或地块应达到的地价水 平确定的某一宗地或地块出让时的最低控 制价格标准。  4、转让价格  地产转让价格是使用者将以取得的土 地使用权转让给第三者，由第三者向转让 者所支付的一种价格。 5、出租价格  地产出租价格亦称土地使用权租金价 格，其价格表现有两种形态。  （1）土地使用者之