海阔天空二期产品策略调查研究报告.pdf

海 阔 天 空 二 期 产品策略调查研究报告 海南海航恒实房地产开发有限公司 营销策划部 第一部分 调查设计与组织实施 一、调查设计 （一）调查目的 1 、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解三亚市房地 产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目 的现有规划提出建设性建议，合理规划二期项目地块，明确项目定位，较准确的 发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益 回报的最大化。 2 、根据对项目的定位、规划、市场前景的调查研究分析，对后续营销推广 策略提供有力支持。 （二）调查内容 1 、对三市宏观环境的调查 （1）宏观经济及市政规划 （2 ）三亚房地产现状 2 、需求市场调查 内置业意向 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设 施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（价格支付能力、对物业配套的需求、购买人群） （三）调查方法 1 、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 2 、项目自身情况调查 有关人员访谈 相关资料收集整理 3 、需求市场调查 专项访谈问卷（40 人次） 电话主体问卷（15 次） 第二部分 调查数据资料汇总与分析 一、 三亚市宏观环境调查 （一）、三亚旅游增长带动地产复苏 1. 三亚市旅游业每年以24％的幅度增长,带动房地产业复苏; 2. 旅游收入占全市GDP 的70％左右; 3. 三亚市房地产的投资占到GDP 的10%以上; 4. 近三年来三亚市房地产的需求量以每年30%的速度增长; 5. 有80%的购房者都来自岛外。 （二）、控制项目开发建设,提高销售速度 1. 尽管房地产业已成为三亚的主导产业之一,但当地官方并不盲目追求发展 速度,提出了稳健发展的思路。要对房地产业进行整体规划,提高项目的审 批门槛,适度控制非农用地的供给,继续实行适度发展； 2. 成片开发的政策,杜绝开发小而散的楼盘,着重发展休闲度假型的旅游房地 产。同时,兼顾市民改善住房条件需要,努力提高居民的住房质量。 （三）、控制小型开发企业,主攻大型社区 1. 三亚市政府转变了招商引资的理念,将 “招商引资”变为 “招商选资”。 也就是说,今后那些小型的房产公司进入三亚的门槛将越来越高,难度将越 来越大。 2. 三亚官方倡导的房地产业的另一发展思路是:鼓励大型社区发展。省委常 委/三亚市委书记于迅表示,三亚房地产要着重放在成片开发上,争取年内 出现一些大型的商住区。 3. 目前有主要:临春山水国际度假村/时代海岸/三亚湾新城/凤凰国际水城/阳 光海岸/月川新城区等,均具备这样的条件。 （四）、三亚房地产市场的七大特征 1.物业以公寓为主 • 三亚市在售的项目中,物业类型主要为公寓/别墅/产权式酒店和住宅,其中 公寓所占比例最高,约占一半以上,一般分布在具有一定景观的区域； • 别墅项目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一线海景/河景/山景 中最好的位置； • 产权式酒店所占比例约为10%,主要分布在大东海/亚龙湾两个片区和三亚 湾沿线的部分项目中。 2.地产开发趋于理性 三亚作为中国的 “休闲度假天堂”,进入2005 年以来,三亚房地产业的发展呈 现出稳健/科学与理性的特点。由官方倡导和主张,首次提出控制房产开发规模, 主张开发一些大型社区,以引导房地产业更加注重质量和档次。 3.在售项目规模普遍不大 以绵延近 17 公里的三亚湾的一线海景房为例,大小楼盘20 个左右,其中用地 面积最大的也不过200 多亩,小的也就 10 多亩。 4.项目内在品质普遍不高 1) 三亚许多已售/在售楼盘是通过对遗留烂尾楼重新包装后的产物。 2) 由于三亚房地产行业的政策较为宽松,房地产市场发展迅速,很多开发商利 用变更规划来获取更大的利润。三亚湾一线海景的规划容积率为0.5 以下,