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杭州别墅市场调查研究报告 一、 别墅的定义 二、 杭州别墅市场的发展 三、 目前杭州市场别墅基本概况 四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘 五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析 六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目： 七、个人观点与小结 附件1 别墅各风格类型特征 附件2 杭州别墅排屋项目一览表 一、别墅的定义 “别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型： 一种是 HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国 内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是 Villa，而是HOUSE。 目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、 双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。 （各风格特征详见附件1） 二、杭州别墅市场的发展 纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别 墅发展可以分为以下四个阶段。 第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现 1992 年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富 公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。 同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。这些别墅的最大特点是：选址远郊，地 貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。最贵的 如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价 1000 美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过 2000~3000元/平方米。 这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。随着 1993 年底宏观调控的开 始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。 第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓 随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、 银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。另外，还有湖畔花园、南都 城市别墅等。此类别墅基本与公寓混合于一个小区，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的别 墅生活形态。但因为地处城市近郊，拥有便捷交通、配套等优势可以作为第一居所，成为消 费者关注的高端居住形态。同时别墅面积不大，独立别墅在300~400 平方米左右，还有双联、 多联，价格相对经济，较受市场欢迎。 这一阶段的别墅无论是在选址和开发理念上，还是规划设计、建筑施工等方面都存在着 极大的局限性。实质上也是一种简单的在形体上的模仿：独立的大房子，有一定的公共配套。 同时，受第一阶段别墅精装修不受欢迎的影响，第二阶段别墅都是毛坯房交付，花园也是“毛 坯”——绿色草皮点缀一些小灌木。 第三阶段：山水别墅，以无价山水彰显别墅价值 自 1997 年起，日渐发育成熟的杭州别墅向高档和国际化发展，出现了一批整体环境、 建筑形态、型材选用、室内设计都向国际一流水准看齐的别墅产品。 1996 年底开工的九溪玫瑰园、2000 年开始建设的西湖高尔夫别墅、桃花源东区以及富 春山居可以称为第三代别墅代表。随着消费者回归理性，人们更多的看到别墅在价值上的体 现，特别是对稀缺自然资源的占有，成为人们身份和地位的象征和对别墅价值的判断。 这一阶段的别墅，主要表现为二类别墅：一类是总价比较高、面积比较大、自然环境优 越的身份型豪华别墅。以九溪玫瑰园、桃花源、南都高尔夫为代表的高档独立别墅，目前仍 然公认的顶级豪宅。这种别墅社区自然环境优美、户型面积较大、私家花园面积大、私密性 好，容积率在 0.3 以下，户型面积大于 400 平方米，花园面积大于1000平方米，是身份实 力的象征。第二类别墅是总价、户型面积均适中经济，以富春山居、七里香溪为代表的居家 型别墅。此类项目中一般别墅与排屋并存，面积相对经济，容积率上也达到0.4~1.0，花园 面积也相对较小。主要分布在闲林、小和山、西溪、转塘、银湖、良渚等板块，并有不断向 外扩张的趋势。这一阶段的别墅可谓是百花齐放，主题各异突出个