苏州新天翔商业广场项目市场调查及定位报告.pdf

苏州“新天翔商业广场”项目市场调查及定位报告 前言 受“**信托投资有限公司”委托，“**地产”针对“新天翔商业广场” 项目的基本情况与苏州市商业市场尤其是大型零售百货业市场情况 进行了深入调查分析，为“**信托投资有限公司”对该项目的判断提供 必要的判断依据。同时， “**地产” 提出该项目的定位思路、发展规 划及初步的财务测算。 特此， 向“**信托投资有限公司”各位领导汇报。 **房地产经纪有限公司 2007 年 5 月 18 日 **地产经纪有限公司 0 苏州“新天翔商业广场”项目市场调查及定位报告 目 录 P1 第一部分 报告摘要 P2 第二部分 报告正文 P2 一、地块分析 P11 二、社会经济及城市发展状况 P19 三、商业市场分析 P37 四、消费者问卷 P45 五、项目定位 P58 六、财务分析 P62 七、附件 **地产经纪有限公司 0 苏州“新天翔商业广场”项目市场调查及定位报告 第一部分 报告摘要 本项目周边已经形成成熟的居住氛围，CBD 的规划与写字楼项目的逐一落 成吸引了越来越多的以金融、咨询、物流等为主的现代服务企业，项目周边客 群已经形成了较强的消费能力。同时，项目的交通条件较好，未来的地铁M1线 途经本项目，将进一步提升项目的可达性。 苏州市商业市场的发展已明显落后于城市整体经济及居民收入水平的快速 增长。居民消费性支出相对于可支配收入在长三角区域主要城市中相对偏低说 明商业市场需求增长潜力较大。 目前苏州市主要大型百货零售项目的经营状况较好，尤其是高档大型零售 百货项目的经营情况均比较理想。通过调研发现市场对购物环境更加舒适、业 态组合更加合理、商品品牌及品类更加丰富的高档百货项目的潜在需求旺盛。 园区将成为苏州市未来的新城市中心，而湖西将成为苏州市的 CBD，城市 的发展将促使园区形成以大型零售百货业为代表的市级商圈。在区域内部，发 展环境更为成熟的湖西适合现阶段大型零售百货项目的发展，而湖东由于居住 人口的导入需要一个渐进的过程，其商业氛围的成熟将是一个较为漫长的过程。 同时，其他城市的发展经验表明，随着湖西 CBD 的逐渐成熟，湖西将更加适合 发展高档大型零售百货项目。 本项目的基础条件适合发展大型零售百货项目，综合各方面因素，建议本 项目定位于以高档百货为主的大型综合百货零售项目（City Mall）。 第 1 页 **房地产经纪有限公司 苏州“新天翔商业广场”项目市场调查及定位报告 第二部分 报告正文 一、地块分析 1.1 项目区位及四至 本项目位于苏州市工业园区金鸡湖以西。 本项目 第 2 页 **房地产经纪有限公司