别墅市场的理性时代-珠江·壹千栋形象升级战略.pdf

别墅市场的理性时代 【 珠江·壹千栋形象升级战略 】 洋正广告 2007.6.21 【序言】 有些问题，永远是秘密，需要严刑拷问与缜密分析，方可明晰。 一、拷问市场 市场永远是策略核心的第一基础， 在进入主体策略之前，让我们先拷问一下北 京的别墅市场！ 拷问市场（一）——越过项目看区域 在奥北，众所周知，大量别墅项目的入市，加剧了区域别墅市场的竞 争复杂性，那我们应该如何看待与应对这个客观存在的现实呢？ 地理位置 昌平区 北七家镇东沙各庄 昌平京承高速北七家出口直行约1000米 昌平区 小汤山镇立汤路38号 占地/容积率/绿化率 710700平方米/0.38(0.32)/43.20%（60%） 657500平方米 / 0.30(0.33) / 63% 20万平方米 /0.410 /52.60% 建筑规模/已完成规模 22.80万平方米/基本全部完成 220000平方米/ 8.2万平方米 分几期开发/现为第几期 共三期约700栋/现为第三期169套 共55栋分四期 / 现为第二期“馥罗湾” 共156栋分两期/现为第二期 即北区 今年预计开盘规模/套数 目前只剩下尾房/共约20多套 “馥罗湾”第二部分 / 今年北区开盘 / 共62套 预计今年开盘时间 2011.5.2 开盘楼座建筑形式/工程进度/入住时间独栋/基本全部完工/现房入住 独栋 / 进行到第二期 /二期2008年6月入住独栋/一期仍在建/2007年10月28日入住 社区环境（绿化风格） 有森林的别墅园林 欧式水景园林 美式“新城市主义”园林规划 地上面积/地下面积/花园 地上两层/地下一层/ 280—380平米/160—190平米/ 11000元（不含地下） 11000—15000（不含地下） 销售单价(是否含地下) 成交价：8000—8856（含地下） 10397元（不含地下） 成交价：16784元 成交价：9848 元/m2（含地下） 销售量 共剩余约20多套 销售约250套，一二期只剩约20套 一期已售20余栋，剩70栋左右 现行优惠政策 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 物业公司/物业管理费 北京金网络 / 4.3元/平方米/月 高丽国际 / 5.39元/平方米·月 香港乔乐物业， 5.81元/平米/月 车位数量 每户赠送1个至2个 每户2至4个车位 每户1个车库、2-3个车位 付款方式/折扣 一次性付款/按揭 一次性付款/按揭 一次性付款/按揭 千万级别墅标准 推广主题 许多国籍的别墅街区 荣耀馥罗 贵玺之湾 欧洲古典美学别墅