可销售型商业物业开发运营探讨.pdf

国内可销售型商业物业 开发运营模式探讨 封雄 2012年9月 国内可销售型商业物业的开发运营模式探讨  可销售型商业物业的开发模式  销售型商业物业的经营管理  可销售型商业物业案例与分析 可销售型商业物业的开发模式 可销售型商业物业的开发模式 问题1 开发商在前期规划设计及产品定位方面没有考 虑后期经营业态定位问题，造成设计出来的物 业结构及工程条件满足不了商家需求。 可销售型商业物业的开发模式 问题2 开发商未考虑后期招商及管理问题，将商铺销售后由小 主业自行招商管理，造成想进来、适合的好的品牌商家 无法进驻，无法从根本上解决并满足不了区域市场消费 需求。 可销售型商业物业的开发模式 问题3 开发商通过策划推广包装后销售商铺价格虚高，造成小 业主租金要求回报率高，销售价格返推回报率的价格市 场完全不能接受，导致销售型商业空置率高。 可销售型商业物业的开发模式 上述问题解决办法？ 值得思考问题—— 在开发商在开发商业物业之前，需充分认识商业真正 价值。商业物业的价值是在后期才得以体现。前期如 果没有从规划、设计、定位、招商、管理综合方面考 虑，此商业价值不能提升，还会形成死街，造成恶性 循环。 可销售型商业物业的开发模式 办法1： 第一步：前期 前期委托专业商业服务机构及商业设计公司量身定做 完成前期规划设计及产品定位。 可销售型商业物业的开发模式 办法2： 第二步：销售招商执行 采用前3年返租或者委托经营管理的模式来统一进行招商 及管理，确保物业前期培育期的优质商家进场，形成良性 循环，物业才能保质增值；3-5年后商业物业的价值才能 体现出来，形成多赢的局面。 可销售型商业物业的开发模式 成功销售型商业开发共赢点： 开发商：赢得良好口碑 小业主：投资回报稳定 市场消费者：满足生活消费需求 可销售型商业物业的经营管理 可销售型商业物业的经营管理 观点一 商业地产不但可以销售，而且可以多次销售 资本都是追逐利益的，因此所有的商业地产的利益都是通过销售来实现的，只是“销 售”的方式不同而已，有的直接卖铺，有的整体卖给基金，有的通过上市卖给股民…… 可销售型商业物业的经营管理 观点二 商业地产是可以分散了销售的 商业地产项目可以分得很散来进行销售，这个模式类似于上市公司，把股权分散后销 售给了成千上万的股民。 可销售型商业物业的经营管理 两个前提 商业地产要实现销售必须遵循以下两个前提条件： 一、合理、持续的投资回报 要求开发商业地产的企业必须具备项目长期经营管理的能力，我们哥伦布广 场目前正在进行连锁化发展，走品牌化路线。 二、公平的利益分配 正如公司管理有《公司法》、住宅地产有 《物业管理条例》，我们制定了商 业物业的《经营管理和物业管理条例》， 目前正在试行阶段，计划明天提请政府 相关部门进行立法。 可销售型商业物业的案例与分析 以社区销售商业物业为例 建议社区商业销售招商运营三种模式 模式一： 售后返租2-3年，统一招商统一管理 案例参考：无锡哥伦布广场 开发流程（哥伦布广场） 方案设计 市场调研 商业定位 开发方案 主力商家落位 招商铺位分割 业态分布规划 主力店签约 工程建设 销售铺位分