东莞常平蓝月湾营销思路沟通报告.pdf

常平蓝月湾营销思路沟通报告常平蓝月湾营销思路沟通报告 东莞市星彦地产顾问有限公司东莞市星彦地产顾问有限公司 二二0000九年一月九年一月 思路撰写前提 本思路的撰写本思路的撰写 ，，基于以下于以下三个方面个方面 ： 星彦对常平市场的深入了解 对项目的多次实地考察 星彦公司内部对本项目的研讨 但是，由于未能取得项目的一手资料 ，难免方案存在一定的主观 倾向性倾向性 ，因此因此，本方案的内容将是在本方案的内容将是在分析项目的基础上分析项目的基础上 ，结合常结合常 平目前的市场特征 ，找出项目存在的关键问题 ，运用星彦分析项 目的的 ““七大七大””理论论 ，对对项目提出合提出合理化的化的解决方案解决方案。 核心思路 强调区域市场，将市场做透 尾盘，需要的是低成本营销 受开发时间及营销现状的影响，项目需要以全新的面貌入市 报告思路 项目分析 理论分析依据论分析依据 “破冰破冰”之道道 市场特征 报告思路 项目分析 理论分析依据论分析依据 “破冰破冰”之道道 市场特征 营销现状分析 项目位置：目标客户锁定周边区域 丽城开发区 西北 塘角村 区域 工工 中心地段 厂 东门区域 南区 蓝月湾蓝月湾 项目所处常平的西北区域，属于传统的工业区 项目处于农民房的包围中，且正门对工厂，形象难以有提高 营销现状分析 项目定位及开发 项目属性定位：12万平方米•圣淘沙风情水景社区 项目园林定位：世界级园林 新加坡风情 开发节奏开发节奏 ：：分三期开发分三期开发 ，目前处于三期尾盘销售目前处于三期尾盘销售 社区成熟及园林是项目目前最大的亮点，结合目前的开发阶段，项目营销更 应该立足周边区域，进一步挖掘区域客户资源 营销现状分析 项目三期户型产品 畅销 户型 梯户关系：一梯四户 产品：一房：44平方米左右 一梯五户 两房：68平方米左右、85平方米左右 一梯六户一梯六户 三房三房 ：：103103平方米平方米、114114平方米平方米 从产品分析来看从产品分析来看 ，，主要是以紧凑型为主主要是以紧凑型为主 ，，产品内部空间的舒适性不够产品内部空间的舒适性不够 一梯多户，产品本身难以提高档次 一房与两房的销售不理想房与两房的销售不理想 ，，一方面是因为样板房展示不够方面是因为样板房展示不够 ，，另另一方面是因为方面是因为 常平目前是以3房需求为主，建议部分1房与2房可进行组合销售 营销现状分析 渠道及推广 处于尾盘阶段处于尾盘阶段 ，缺乏有