2011年9月青岛山河城·二期二次沟通.pdf

山河城·二期 二次沟通 呈交：嘉合地产 日期：2011年9月 第一部分 第一部分 立 · 破 立 · 破 普遍价值独特立势 普遍价值独特立势 一个项目的成功，无外乎两个方面 立，从比较做起 破，以特点雄起 再论破与立，从山河城开始…… 比较·一期 寻找普遍价值 景观锻造，决然取胜 山河城一期从城市的角度出发，提出了青岛是以海著称的城市，李沧没有海，山河城为 你打造一片海的概念，决然拔掉社区中心两栋楼 ，并把海洋特点拆分成九大元素植入景 观，给营销同步的产品配合，得到了本区市场的极大认可。 高性价比深入人心 为了使产品本身更契合其市场地位，山河城一期的住宅品质向豪宅的规格看齐，从设计 到精装，从空间到细节无不以豪宅标准自我把控 ，以老百姓能接受的价格和优越的品质 绑定，摆脱低层面的卖点比拼和价格搏杀，奠定了市场领先的局面。 精准推广定位，掷地有声 万平园林和百姓豪宅建立 在对产品的品质与市场的 需求上，用极具市场煽动 性的诉求吸引关注。之后 将本身优势一一道来，充 分说服客群。 精彩秒杀，轰动岛城 在开盘之处，sp营销上切和老百姓图实惠的心理，推出了开盘当天，原价80万 元以30万元低价供购房者秒杀活动，采用多方媒体宣传，引起了青岛的轰动， 尽管并未对销售起到直接推动，但创造了非常成功的关注度与知名度。 以上条件，铸就了1期 口碑之作，销售向好的局势 比较小结： --定位落地 海洋公园，直接取义为山河城一期定位 ，将最大特色与自身形象绑定 树立怎样的形象符号？ --性价比突出 豪宅配置与百姓价格的冲突，增加吸引力 如何突出性价比？ --配套资源 配套资源娓娓道来，一一传达 如何传达配套的完善性？ --公关活动 影响力公关活动，街头巷议 怎样的公关活动，不求街头巷议，但能推动销售？ 比较·竞品 寻找普遍价值 竞品区位 区域市场分析：从各区市成交数据来看，目前七区中李沧区成交量居次，成交624套，面积49788平方米；而市南 区日均卖不出一套房。环境和交通两大制约因素逐渐失去制约。 万科红郡 米罗湾 万科生态城 根据项目的区域资源占有及项目的相似性，本案选取与之关联度高的 项目进行重点分析 李沧万达 映月公馆 绿城 竞品项目解读一 项目名称 建筑形态 装修标准 户型面积 绿城理想之城 多层、小高层、高层、别墅 毛坯 主推80-140㎡ 128-299㎡ 万科生态城 多层、高层、花园洋房 精装 86-100平米精装两居、三居 映月公馆 多层、小高层、高层 毛坯 一期仅剩13层以85.3平套二和126.0平套三 毛坯 二期规划有花园洋房高层，户型未定 米罗湾 以电梯花园洋房为主，叠拼 毛坯 86㎡-116㎡ 别墅、独栋别墅、高层、小 一期主推80、90㎡房源 高层为辅 和达和城 高层、花园洋房 毛坯 88㎡、150㎡高层、 140㎡花园洋房，主推88㎡套 二户型 李沧万达广场 30层高层板楼 毛坯 一期85平—135平不等