保利林语中心营销策略总及执行计划.pdf

呈呈 ：：湖南保利房地产开发有限公司湖南保利房地产开发有限公司 保利·林语中心2013年营销策略 总纲及执行计划总纲及执行计划 世联地产世联地产 ·保利麓谷林语项目组保利麓谷林语项目组 2012年11月28日 回顾回顾回顾 会议共识会议共识争议争议 11月月20 日会议达成的共识以及分歧日会议达成的共识以及分歧 11月月20日月月度会议几方达成的共识 11、、目标目标：：写字楼写字楼、、公寓公寓、、商业销售完毕商业销售完毕，，清盘清盘1010亿亿 2、推新盘：项目13年以综合体形象出街，以形象带价值 3、区域中心：综合体定位为辐射10公里的区域级中心 4、提前招商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确 定主力店及旗舰店 5、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形 象，，线下“3新新1火12季”格式推推公寓 按达成共识的内容铺排推售 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 时间 商业 写字楼形象及蓄销期 销售 货源 33新新11火火1212季格式推售公寓季格式推售公寓 担担心出出现问题问题： ①写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的 情况情况？ ②若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公 寓通过什么渠道进行公寓推广寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推若主推，进进入2012年同年同 期推两种产品的尴尬局面。 11月20日月度会议中需再延展的问题： 1、写字楼体量及标准：3-A是否改写字楼，做成什么样 的写字楼的写字楼 2、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值 体系构成是怎样的？ 33、综合体如何售卖综合体如何售卖：：综合体内各物业定位及价值体系是综合体内各物业定位及价值体系是 怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标 本次报告将努力解决以上问题 PART1PART1 写字楼体量及售卖写字楼体量及售卖 3‐A写字楼写字楼or公寓公寓 写字楼如何售卖 前提 月份月份 9月月 10月月 11月月 剩余货量剩余货量 月均去化月均去化 去化 76 55 28 1800 150 项目项目 长房时代城长房时代城 红公馆公馆 建安像素建安像素汇 雅阁国际雅阁国际 阿普阿布阿普阿布 月均去化 48 30 21 5-8 25 公寓平均每月需销售公寓平均每月需销售150150套套，是市场出货速度的是市场出货速度的33--55倍倍，是目前本项是目前本项 目出货速度的2倍 3-A作为写字楼售卖的前提： ①①解决公寓售卖的出货压力问题解决公寓售卖的出货压力问题 ②减少公寓货量，为错峰推售争取时间 ③③通过转型通过转型，，拓宽公寓的售卖途径拓宽公寓的售卖途径 World union 写字楼写字楼OROR公寓公寓？？ 长沙宏观商务环境 河西宏观环境分析 河西经济发展 河西规划分析 河西商务客户分析 定位依据 河西商务市场分析 河西商务租赁市场分析