烟台原石滩推广执行方案.pdf

产品产品·最有力的营销语言最有力的营销语言 烟台原石滩推广执行方案 2010 呈报方呈报方：：北京上达创意北京上达创意 日期：2010年1月10日 目标，引导方向 最迅速，最大利润达成销售 演绎叫座又叫好的烟台城市标签 树立开发商高端品牌形象 《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ:800018087 本案营销的本案营销的三大问题三大问题 项目所处位置距离莱山、芝罘市区较远 ——地段的心理地图价值不高地段的心理地图价值不高 项目与烟台同类高尔夫住宅项目相比项目与烟台同类高尔夫住宅项目相比 ——观海景观不足 对于项目的高价入市 ——客群存在一定的心理抗性 应对应对三大问题三大问题 坚决坚决！！扬长避短扬长避短 换一种思考方式，让产品劣势成为营销优势 让产品已有优势更优 价格承载产品价值，证明产品品质 目录目录 PART.1 项目项目分析析 PART.2 受众分析 PART.3 项目定位项目定位 PART.4 项目推广 PART.5 项目执行 PARTPART.11 项目分析项目分析 挖掘产品力挖掘产品力 ·政策政策下的价值体的价值体现 · 高尔夫别墅——双重限制下的珍稀资源 限制：国土资源部２００６年版《限制用地项目目 录》和《禁止用地项目目录》，别墅与高尔夫球场均被 列为禁止用地项目。 珍稀珍稀：：高尔夫景观 （对于高尔夫别墅而言，别墅与球场之间的 是相辅相成的共生关系） 珍稀：高尔夫人文 （高尔夫运动历史悠久，作为高端休闲方式 的首选，已超越一般运动所带来的健康休闲层面，成为一种阶层生活方 式的代表，一种身份圈层的象征，进而成为一个社交场、生意场、友情 圈） ·政策下的价值体现政策下的价值体现 · 本案价值点： 》高尔夫景观： 与高尔夫球场与高尔夫球场一体一体的景观盛宴的景观盛宴 （高尔夫和亩高尔夫和 新规划9洞高尔夫、20000平米练习场、2000平米会所） 》高尔夫人文： 烟台最早的高尔夫球场烟台最早的高尔夫球场 》》别墅别墅：： 纯别墅项目，容积率0.7 ·竞争中的价值体现 · 烟台同质（别墅）项目对比 项 天越湾 天马相城 南山/马山寨项目 目 位 滨海中路1599号 开发区黄河路369号 莱山区马山寨 置 包括独栋别墅、双拼别墅、 南邻张裕卡斯特酒庄，北临 整体规划为三部分：中央 基基 联排别墅联排别墅、、公寓式酒店公寓式酒店、、 大海大海，，分四期开发分四期开发，，包括包括 别墅区别墅区、、中央居住区中央居住区、、中中 本 花园洋房。 135栋海景别墅，高层海景 央旅游区，中央别墅区由 情 独栋别墅为地中海风格 房、精品公寓等 78栋别墅构成，总建约5 况