中国房地产金融及REITs优化.pdf

中国房地产金融 中国房地产金融 及REITs优化 及REITs优化 中国企业海外发展中心 主任 中国企业海外发展中心 主任 首席经济学家孙飞博士 首席经济学家孙飞博士 电话：010327 电话：010327 E-MAIL：sunfei2008@126.com E-MAIL：sunfei2008@126.com 房地产金融创新的宏观经济背景 ►国民经济持续高速增长 ►国民经济持续高速增长 ►人民币对外有升值,对内有贬值 ►人民币对外有升值,对内有贬值 ►加入WTO与金融全面开放 ►加入WTO与金融全面开放 ►国际资本流动加快,国内流动性过剩 ►国际资本流动加快,国内流动性过剩 房地产金融创新的中观金融环境 ►中国金融体系残缺、金融体制缺位 ►中国金融体系残缺、金融体制缺位 ►中国金融产品稀缺、金融通道不畅 ►中国金融产品稀缺、金融通道不畅 ►中国信用体系缺失、信用机制失灵 ►中国信用体系缺失、信用机制失灵 房地产金融创新的微观运行基础 ►房地产缺乏融资通道与路径 ►房地产融资渠道的单一性局限及风险 ►房地产融资渠道的单一性局限及风险 ►房地产金融亟待路径优化与模式创新 ►房地产亟待构建资本化、国际化的金融体系 房地产金融创新的组合模式 与路径优化 ►商业银行仍然是主渠道 ►商业银行仍然是主渠道 ►信托是地产金融创新的主流范式 ►信托是地产金融创新的主流范式 ►信托+银行+证券化(REITS为主导)+资本市场 ►信托+银行+证券化(REITS为主导)+资本市场 是地产融资的主流组合模式 是地产融资的主流组合模式 REITs代表房地产金融未来发展的主流方向 REITs代表房地产金融未来发展的主流方向 ►外资金融机构、外资基金是地产融资的另一 ►外资金融机构、外资基金是地产融资的另一 条有效通道 条有效通道 ►资本化、国际化是大势所趋 ►资本化、国际化是大势所趋 房地产金融创新的资产证券化路径 房地产金融创新的资产证券化路径 ►CMBS ►CMBS ►RMBS ►RMBS ►CDO ►CDO ►REITs ►REITs CMBS CMBS ►CMBS （商业房地产抵押贷款支持证券）：一 ►CMBS （商业房地产抵押贷款支持证券）：一 种具有不同风险水平的小块投资工具集合， 种具有不同风险水平的小块投资工具集合， 由商业房地产按揭和相关贷款重新打包而 由商业房地产按揭和相关贷款重新打包而 成。在美国，非常受债券投资者欢迎，尤其 成。在美国，非常受债券投资者欢迎，尤其 在趋于低迷的经济环境中，AAA级CMBS是非 在趋于低迷的经济环境中，AAA级CMBS是非 常好的避险之所。 常好的避险之所。 CMBS CMBS ►所谓CMBS，即商业地产抵押担保证券，是兴起于美 ►所谓CMBS，即商业地产抵押担保证券，是兴起于美 国的一种房地产金融产品，是一种将传统商业抵押 国的一种房地产金融产品，是一种将传统商业抵押 贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过 贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过 程，以债券形式向投资者发行的融资方式。这种最 程，以债券形式向投资者发行的融资方式。这种最 早出于1983年的金融产品在短短20多年内在美国资 早出于1983年的金融产品在短短20多年内在美国资 产证券化市场中占有了一席之地，数据表明，从 产证券化市场中占有了一席之地，数据表明，从 1999年3月到2005年11月，美国市场上CMBS的发行 1999年3月到2005年11月，美国市场上CMBS的发行 量远远超过了REITS的发行量。仅2004年美国CMBS 量远远超过了REITS