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北京房地产一级开发程序流程 目 录 一、土地一级开发的概念2 二、土地一级开发的实施方式 2 三、土地一级开发成本和收益 3 四、一级开发的土地范围4 五、一级开发涉及政府职能部门5 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图 1） 7 八、直接确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图 2） 23 九、符合 458 号文的一级开发项目程序（参见附图 3） 27 1 一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备 开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制 性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基 础设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市 政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容 是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 二、土地一级开发的实施方式 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备 机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管 理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、 温泉D1/D2 地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、 办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在 选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计 2006 年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。 2 如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公 司，朝阳将CBD 核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责 任公司。 对于符合 458 号文的经营性项目用地，831 协议出让大限没过， 由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级 开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。 3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组 织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。如今年8 月1 日成交的清河 毛纺厂用地属于这一类型。 本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包 括招标选择、直接确定和458 号文项目三种形式，其中又以招标选择 开发企业实施一级开发为主。 三、土地一级开发成本和收益 成本构成： 1、征地、拆迁补偿及有关税费； 2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 3、市政基础设施建设有关费用； 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 5、贷款利息； 3 6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费 用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 收益： 委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高 于一级开发成本的 2%，主体还是土地储备中心。 委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计 成本的8%，主体是企业。 对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提 出方案，作为评标参考。 四、一级开发的土地范围 1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出 让土地使用权的； 2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发， 需转让土地使用权的； 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房 地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的； 4、协议出让土地首次转让土地使用权的；