城市房屋租赁市场发展状况及对策探讨.docVIP

城市房屋租赁市场发展状况及对策探讨 [摘要]当前，各地房地产产业发展迅速，由此带来房屋租赁行业发展的日益活跃。可以说，房屋租赁市场的培育及规范发展能够为增强房地产市场有效需求、提升居民居住水平、增强居民幸福指数带来积极作用。但目前，我国部分城市对房屋租赁市场的管理存在滞后、不完善等情况，出现了地下租赁活动泛滥、国有土地收益流失、社会问题不断等情况。如何对日趋活跃的房屋租赁市场加强管理并使其健康发展，服务民众，是文章的主旨所在。 网:m [关键词]房屋租赁；“买改租”；监管 [DOI]1013939/jcnkizgsc201801028 长期以来，我国国情决定了流动人口量及住房自有率“双高”。这为租赁服务市场的长足发展奠定了基础；当前限购令等政策的强制实施，再加上晚婚晚育趋势的日益强化，在年轻人中逐步开始盛行“买改租”之风，且有愈涨愈烈的趋势。此外，随着国有建设供地日益紧张，房企开发受到阻碍，如何盘活存量房成为其当务之急。年轻人消费观念不断改变、租赁需求不断升级，传统的租赁市场已跟不上年轻人个性化的需求，长租公寓的发展将会是未来租赁服务的盈利竞争点。 1我国房屋租赁市场大有可为 城镇化进程加快，房价一路高歌猛进。在国家“购租并举”等相关政策指引下，目前一线城市限购令纷纷出台。这为租赁服务市场开拓了发展的空间。尤其是在我国这样一个房屋自有率居高不下，经济发达区流动人口持续增加的大环境下，租赁服务的发展是必然趋势，必将有所作为。 11庞大的流动人口有利于租赁市?龇⒄? 我国作为一个人口大国，其人口基数庞大，2015年总人口已达137462万人，然而其中城镇常住人口却仅为77116万人，占5610%。换言之，我国流动人口数量庞大。“十二五”期间，我国流动人口年均增长约800万人，2014年末，流动人口规模达到253亿人，预计2020年，该人数将会上涨至291亿人，年均增长约600万人，且其中青年人占据绝对比重，这将有利于租赁市场的发展。而在一线城市，尤其是北京、上海和深圳这三大经济发达地区，人口流入密集，租赁服务市场空间巨大。就上海而言，其总人口为4000万人，其中常驻人口为2500万人，流动人口为1500万人，每年平均净流入在70万～90万人。 12限购政策引发“买改租”之风 一方面，一线城市如“北、上、广、深”四大重点经济发达城市纷纷出台限购政策，引发“买改租”之风；另一方面，一线城市高昂的房价，也为租赁市场添砖加瓦，望而生畏的价格将会催生更多的租赁需求。上海放宽租房标准，提高个人住房转让门槛，提高二套房贷款首付比例至60%，满足条件者限购一套住房。北京严格执行满足条件者限购一套住房和差别化信贷、税收等政策，适度提高二套非普通住房首付比例，等等。 13年轻人对租赁市场推波助澜 就我国目前情况而言，随着一线城市房价的不断走高，居民能够买房的年龄进一步延后至31～35岁。23～30岁的年轻人还处于事业起步阶段，大多数处于没有家庭负担或者有一部分刚刚成立家庭的阶段。对于那些没有家庭负担的年轻人，他们都更偏向于将赚来的钱用于直接消费而非储蓄，处于消费比较随意的状态，甚至是花明天的钱享受今天的生活。他们对职业的规划没有成型，未来也充满了各种可能，这类庞大的群体并没有买房的需求，因此他们是租赁市场的主力军，对租赁市场也起到了推波助澜的作用。根据调查，在一线城市中，20～30岁的租房族占比高达77%，且租房阶段延长。 14住房的低自有率促使租赁市场发展 根据发达国家的经验，越是大城市，房价越高，住房自有率就越低。比如纽约的住房自有率为34%，日内瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。我国的住房自有率却高达90%左右。差异如此之大的原因是因为，在国外发达城市，很多刚毕业的学生不仅背负着学生贷款债务，而且也没有向父母索要房屋首付款的传统，自然无力负担购买房屋。而对于国人来说，似乎并无这方面的阻力。但现如今在我国大城市中，由于不断推高的房价，以及因为工作压力及社交时间的压缩而导致的晚婚晚育的趋势，致使自有住房需求不断受到挤压，因为结婚和生育这二者恰恰是推动自有住房需求的主要因素。因此，即使目前房屋自有率仍居高不下，反而让我们从侧面看到了租赁服务广阔的市场前景正有待挖掘。 15消费观念的转变助推租赁市场发展 目前，我国居民的消费观念正逐步从购买住房向租赁住房并举转变。2010年，我国城市居民通过市场租房居住的比例占23%，而到了2014年，通过租赁市场解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已经突破一万亿元。对于房地产企业，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要的现实机遇。租赁需求不断升级。通常而言，年轻人一般在步入社会3年后开始有稳定的租房需求。根据数据统计显示，在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，换言之，“85后”占据主导地位