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物业管理常见法律问题解答 物业管理常见法律问题解答 2012.04 一、调升物业管理费，在没有业委会的情 况下况下，应该怎样做应该怎样做，相关法律程序如何相关法律程序如何？？ 建议： 结合结合相关法律法规相关法律法规 ，，建议程序如下建议程序如下 ： • （一）在取得开发建设单位书面同意调升物业管 理费的前提下理费的前提下 ，，由物管公司与区国土房管局由物管公司与区国土房管局、物物 业所在居民委员会做好沟通工作，取得这些单位 的支持的支持 ；； • （二）由物管公司组织征求广大业主对于调价的 意见意见 ，同时在征求意见的说明中明确同时在征求意见的说明中明确，在合理期在合理期 限内不表态反对的，视为同意。 • （（三三））如果有如果有 ““专有部分占建筑物总面积过半数专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意”，物管公 司可与开发建设单位签订物业委托合同补充协议司可与开发建设单位签订物业委托合同补充协议。 法律依据： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条 下列事项由业主共同决定：…… （（七））有关共有和共同管理权利的 其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数以上的业主且占总人数三分之分之二以上的业主同意以上的业主同意。。决定前款其他事项决定前款其他事项 ，，应当经专应当经专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的 形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有 部分占建筑物总面积部分占建筑物总面积2//3以上的业主且占总人数以上的业主且占总人数2//3以上的业主同意以上的业主同意 ；；决定本条例决定本条例 第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意。 第十四条第十四条 召开业主大会会议召开业主大会会议 ，，应当于会议召开应当于会议召开1515日以前通知全体业主日以前通知全体业主。。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 《《关于进关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》》 （（穗价穗价[2010]99[2010]99号号）） 六、住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的 有关前期物业服务约定执行。 物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物 业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业 主且占总人数过半数的占总人数过半数的业主同意同意。。 住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大 会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法 释[2009]8号） 第五条第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规法规、部门规章规定部门规章规定 ， 擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩 的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 二、业主要求对服务中心进行财务审核， 服务中心的回答技巧与做法服务中心的回答技巧与做法。 建议建议：： • （（一））首先可以将我们首先可以将我们已经公开的公开的 （（若有我们委若有我们委 托会计所审核的报告也可以提交查阅）收支方面 的财务状况给财务状况给业主查阅并阅并向业主作作出解释解释。 • （二）如业主坚决要对服务中心的进行财务审核 的的 ，，告知其要通过业委会委托共同认可的有资质告知其要通过业委会委托共同认可的有资质 的会计师事务所进行审核，财务审核所需的费用 需要全体业主承担需要全体业主承担。。 • （三）如仍未成立业委会的，应当经专有部分占 建筑物总面积