财智大厦营销推广思路.pdf

财智大厦营销推广思路 诺鼎策略 2007年6月 1 目录 第一部分：产品分析 第二部分：需求特征 第三部分：营销推广 2 第一部分：产品分析 一、 大环境 博览·财智大厦，是什么？ —— “博览·财智大厦” 大环境分析： 1、行业趋势： 随着绍兴市房地产业开发的不断发展，开发较早的市中心区块早已成熟；虽然市中心仍有极少的写字楼供应，但不属于主要供应 区。目前绍兴写字楼供应较大的区块是柯桥和迪荡新城。柯桥是绍兴的重要组成部分，是有名的小镇，而迪荡新城是市政府规划的绍 兴城市未来的一个城市综合体。从吸附力来看，迪荡新城比柯桥更具优势；从发展前景来看，迪荡新城是绍兴城市进程的必然趋势， 柯桥的发展前景无法与迪荡新城比。不过，迪荡新城配套不完善，氛围不浓，人气不旺，将给消费者对未来的预期有着较大的心理距 离。在这一点上，柯桥显然比迪荡新城要成熟一些，对于刚性需求的客户来说，柯桥仍将是首选。 2、金融环境 3 2006 年全市 GDP 达 1449．68 亿元，按可比价比上年同期增长 12．3％，呈现较稳健的发展态势。其中，第一产业增加值 84.6 亿 元，比上年增长 2．6％；第二产业增加值 978.83 亿元，增长 16.7％；第三产业增加值 568.9 亿元，增长 11．2％。三次产业比由上 年的6.6∶61.0∶32.4调整为2006年的7.6∶63.0∶33.2。 全市生产总值 2006 年为 1678．19 亿元，人均 GDP 达到 3.86 万元，比上年增长 13.1%。按国家公布的 2006 年美元对人民币的平 均汇率7.9735计算，市人均GDP达到4835美元，高出全省平均水平800多美元，仅次于杭州、宁波、嘉兴三市。 2005年企业景气指数高位运行。据对全市270多家企业景气调查，四季度企业景气指数为148.4,企业家信心指数为137.1。从全 年走势看，各季度景气指数均运行在较好景气区间，这表明企业运行质量整体较好，对宏观经济运行和自身发展趋势持续看好。  写字楼的市场划分 第一级市场：GDP＞5000美元 第二级市场：3000美元＜GDP＜4000美元 第三级市场：2000美元＜GDP＜3000美元 第四级市场：GDP＜1000美元 从绍兴现有的经济状况来看，写字楼属于二级市场，可目前写字楼产品开发水平还不是很理想。消费理念也较为滞后 3、楼市总体状况 （1）、历史分析 4  写字楼租赁时期 2000年以前，绍兴写字楼市场基本上都是以租赁为主。此阶段绍兴市场并没有写字楼的概念，仅有政府机关、电信类行业有所谓 的写字楼办公，写字楼市场化还未形成。  居家办公阶段 2000年-2005年。此时间段内，因为相对便宜的房租和低廉的水电、物管费，无数处于创业初期的小公司纷纷“入驻”小区住宅， 在里面办公、谈业务、接生意，形成了