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我国个人住房抵押贷款提前还贷风险探究 【摘要】近几年，随着银行放松信贷政策和个人住房 贷款业务的发展，提前还贷行为越来越多，对银行和借贷居 民的生活带来很大的影响。本文首先结合我国住房抵押贷款 的现状，对造成这一情况的原因进行分析，其次对提前还贷 造成的负面影响进行重点阐述，最后，结合国内外现状，对 提前还贷行为提出了几点建议。 【关键词】提前还贷负面影响住房抵押贷款证券化 我国住房抵押贷款的现状 住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部 分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而 在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者 不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。 随着我国经济的整体发展，2010年住户部门新增金融负债 2.4万亿元，比上年扩大2.6倍，占国内非金融机构部门新 增金融负债19. 2%,占比比上年上升7. 3个百分点。其中， 新增住房贷款1.4万亿元，比上年多增1.1万亿元，占住户 部门新增金融负债的56. 1%,占比比上年上升15. 4个百分点 （来源于中国人民银行公布数据）。从数据中可以看出，近 几年我国住房贷款的绝对值总量和增长速度都很快，同时住 房抵押贷款占消费贷款的比重也显著提高，对住房抵押贷款 的研究也越来越重视。 提前还贷主要原因的分析 提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷 款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济 行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款; 另一种是提前偿还全部个人住房贷款。分析造成提前还贷的 原因有以下几点。 2. 1居民收入增加。随着我国经济的飞速发展，居民收 入有了显著提高，加强了借款经济能力为借款人提前还贷提 供了物质保障。我国住房抵押贷款的主要偿还方式是每月定 额还款，进而借贷的初期既确定了参考依据，同时随着收入 的增加，每月还款所带来的压力越小，更容易提前还款。 2. 2对未来利率走势的预期。随着2011年央行的几次加 息，从2012年1月1日开始，住房抵押贷款的利率又达到 了一个新的水平，我国住房抵押贷款实行的是浮动利率制， 利率下降能够带来降息，减轻还贷压力，但利率上升则会增 大还款压力，未来利率继续上升的可能性又非常大，同时利 率上调存在着迟滞效应，。按照我国现行的政策，本年上调 的利率要到下一年的年初开始执行，这就为借款人提前还款 提供了便利，使借款人以减少利息支出。 2. 3我国现行政策的影响。在住房抵押贷款合同中，有 相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权 要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付 条款”。随着二手房交易的增多，为了进行买卖，借款人需 要进行提前还款，以保证交易的正常进行，这就加大了提前 还款的行为。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工 作时，这也促使一部门人为了以后的生活保障尽可能提前还 贷。 2.4受我国传统观念的影响。我国一直有‘无债一身 轻”的传统观念，当手里资金充裕时，更倾向于提前还贷。 提前还贷带来的负面影响 提前还贷看起来对借款人有利，毕竟是由借款人来选择 是否提前还贷，但也存在着不利影响。借款人在提前还贷的 过程中损失了很大的机会成本。当借款人选择提前还贷时他 失去了支配这笔资金获得更高收益的机会，如股票等其它金 融工具能获得较高收益，那么借款人无形之中就放弃了这部 分收入。提前还贷可能会对借款人的信用造成影响，随着提 前还贷的增加，对银行造成的危害也在增大，银行改变了对 提前还贷的宽松政策，提前还贷影响了下次从银行的贷款。 随着到期日的临近，借款人所偿还的款项中，本金所占的比 重越大，提前还贷的效果越差。 提前还贷对银行造成的负面影响最大。提前还贷对银行 来说是一种风险行为，借款人选择有利的时机提前还贷获得 收益伴随着银行相应的亏损。首先对银行来说，提前还贷造 成了大量资金的闲置，提前还贷的资金不在银行资金计划的 安排内，突然的还款打乱了银行计划，降低了流动性，不能 短时间内用这笔资金创造利润；其次，提前还贷减少了银行 的预期收入，现阶段银行通过住房抵押贷款获得的利息收入 是银行收入的重要组成方面，提前还贷使这部分收入减少。 再次，提前还贷也增加了银行的服务成本，加大了银行开支。 当然提前还贷也有对银行有力的一面，如降低了不良资产的 比率，减少了呆、坏账，获得提前还贷借款人前期所付的利 息等等。 对提前还贷的对策分析 4.1减少对违约金的征收，实行固定利率制。银行允许 客户提前还贷实质上是给予客户一种期权，这种期权使客户 可以在市场利率变动时选择对自己有利的进行交易。根据风 险定价原则，资产价值二风险价值+时间价值，银行在依据风 险确定贷款利率时应该将按揭利率确定在充分覆盖各种风 险因素的水平上。当前银行对提前还款多采