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我国房产税改革对购房者影响调查探究 摘要：上海房产稅政策试点，成为我国政府调控房 产市场理性回归的重大举措。文章首先通过对上海房产稅试 点的政策分析发现其存在的问题，从理论上分析其对各类购 房者包括刚性需求者和投资性需求者的购房行为和购房成 本的影响。通过问卷调查的结果来论证两年后该政策能否从 一定程度上降低人们的购房热情、从根本抑制投资性购房的 行为。从而提出应采用相同税负，建立全国住房信息库，进 一步完善房产税制等建议。 关键词：上海；房产稅改革；购房者；影响 一、引言 2011年1月，重庆、上海作为试点地区，先后公布了 对部分个人住房征收房产税的暂行办法，旨在引导房产市场 理性回归，但房产稅改革这一公共政策的实施，影响着每个 房产市场的参与者，尤其是可能会加剧购房者的税收负担， 对其购房意愿造成直接影响。文章基于购房者的角度对上海 房产税改革进行实证调查与研究。 从已有研究来看，大多学者们对于房产税对购房者影响 的研究存在共性，即将购房者划分为刚性需求和投资投机性 需求展开研究，本文也沿用此思路。学者们普遍认为目前上 海房产税改革的主要针对对象是投资性的购房者，而对刚性 需求者的影响较小，同时上海市房产税政策会在一定程度上 降低人们对高档住宅的需求。另一方面，对购房者而言，征 收房产税可能会损害购房者的一部分福利，使其承受更高的 税负。但学者们对于房产税对购房者影响的研究都停留在理 论阶段，大多是建立数学模型推导或者是市场的供需均衡 图，缺乏具体的实际数据支持；同时，上海市房产税试点已 运行两年，之前的学者们的研究依据只是当时购房者短期的 反应，即购房者的意向可能会减弱，但随着政策的陆续下台, 居民购房需求也会随之变化。 文章将通过对上海市房产税改革试点的分析，从理论和 实际两个方面出发从购房者角度来研究此次房产税改革对 上海居民、非上海居民的投资性需求者、刚性需求者在购房 数量、面积、购房时间和成本等的影响。文章通过问卷调查 法向上海网民发出145份调查问卷进行分析统计，辅之以上 海统计局官网数据并查阅相关房产稅文献综合评价房产税 试行政策，发现其中存在的问题并提出针对性的建议，以达 到推进房产税改革、完善现行房产税制的目的。 二、上海现行的房产税改革政策分析 我国现行的房产税是1986年9月15日由国务院颁布的 《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定对经营性的房地 产征收房产税，对个人非经营性的房地产免征房产稅。彼时 房产税的开征主要是为加强房产管理，合理调节房屋所有人 和经营人的收入，并不强调其对于房产税在房产市场中的经 济调节作用。2011年1月28日起，上海市开始实施房产税 试点，此次上海房产税改革相较于之前的房产税暂行条例， 目的更加明确，旨在抑制当前过热的房地产市场。 （一） 征收对象：施行之日起本市居民家庭在本市新购 且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭 在本市新购的住房。 此次房产稅试点的征收对象包括高档住房和普通住房， 对各类购房者都有一定影响，主要针对存在于当前房地产市 场中的投资性需求，通过每年对二次购房超过60平方米的 房产税的征收，引导人们理性消费、避免盲目投资。但是， 房产税暂行规定中规定的对于非本市居民新购的住房征税 而对本市居民新购的住房不征税有违税收公平原则。 （二） 计税依据：房产税暂按应税住房市场交易价格的 70%计算缴纳。 一方面，计税依据没有按照全额计入，降低了购房者的 稅负压力；另一方面，按设定目标，房产税的征收应该以房 产的实际评估价值作为计税依据，而目前我国的房产评估市 场发展仍不完善，记录全国房产实际评估价值的联网信息库 仍未形成，同时还没有一个统一的评估标准，地区间差异也 较大。这不利于房产税改革的有序推进。 （三） 税收减免：本市居民家庭在本市新购且属于该居 民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积 人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税； 人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按 本暂行办法规定计算征收房产税。 这表明上海方案考虑到了此次房产税试点对本地居民 刚性购房者需求的影响，制定了房屋面积低于人均60平方 米免税以及对特殊情况家庭的税收优惠细则，减少因改革带 来的不必要的社会福利损失。但是对本市居民给予免税住房 面积之内的税收减免，而对非本市居民则不予减免的做法同 样不符合税收公平原则。 三、购房需求理论分析 理论上，房产税可以有效调节房地产市场的需求端，有 利于引导公众理性的住房消费。房产税征收的过程中主要涉 及三个相关利益主体，包括政府部门（中央政府和地方政 府）、房地产开发商以及购房者。本文是基于购房者的角度 来看房产税对其影响，从经济学角度来看，购房者是对房产 的需求者，由于房产的特殊性，可以细分为