055.土地产权视角下旧城更新土地功能置换利益研究.pdfVIP

土地产权视角下旧城更新土地功能置换利益研究 刘晨阳，杨希东 摘要：土地功能置换是我国旧城更新中实现土地节约利用的主要方式，现如今，旧城更新的本质是各种利 益主体以土地资源的权益重新配置，基于土地产权所牵扯到的一些利益问题也是导致我国家旧城更新出现 缓慢和停滞的重要原因。本文从产权的角度来分析我国旧城更新中土地功能置换所导致的利益问题现状分 析，并提出建立多样化的产权模式、建立明晰化的土地产权、建立多元化的参与模式、发挥政府的调控职 能的对策与建议，从而完善利益分配格局，实现土地资源的合理使用与功能配置，推进旧城更新工作的有 序进行。 关键词：土地产权，旧城更新，功能置换，利益问题 1 引言 土地功能置换在旧城更新中对城市土地资源的集约利用和城市空间形象和景观形象的 提升起着重要的作用。旧城更新其实是一种围绕城市土地产权与利益的再分配的过程形式。 通过旧城更新，从而释放出具有极高开发价值的土地资源，在市场经济的环境下，政府部门 以商业开发、旅游开发以及房地产的开发等方式进行旧城更新的土地功能置换，从而提高土 地的合理配置，获取最大化的收益。在土地功能置换的过程中，因为土地产权问题产生的利 益分配矛盾已经严重破坏了旧城更新的进度，阻碍了城市的快速发展。 从住房制度改革后，我国因为旧城更新土地功能置换所产生的利益问题，层出不穷。在 此过程中，因为市场的介入，各地开发商本着自己的经济利益出发，侵害居民的利益，从而 提高自己的经济获利，由此产生了许多的社会纠纷。由此看来，解决基于产权所带来的旧城 更新土地功能置换所牵扯的利益问题，显得十分重要。 2 旧城更新模式演变 2.1 早期是以政府为主导的旧城更新模式 早期，我国是以政府为主导的旧城更新模式，这种模式主要是以公共的利益为核心，主 要在公共设施和市政设施方面进行投资，可以满足绝大多数拆迁人的利益问题，以居民的利 益为主要利益。但是，这种模式中，政府的资金压力过大，经济负担过于沉重，而且缺乏市 场的调节与运作慢会导致土地资源的价值难以得到最大水平的配置。所以，政府主导的旧城 更新模式必然会被后期的开发商主导的模式所替代。 2.2 当今以开发商为主导的旧城更新模式 20世纪90年代以来，旧城更新模式从以政府为主导的模式转变为以开发商为主导的主 要模式，这种模式下，政府不参与土地的开发，由开发商对改造的土地进行规划利用，并从 自身的利益为出发点进行房地产项目的开发。我国当今房地产开发的模式，主要是由开发商 对政府的所划的地块进行投资，并且由开发商来承担地块的拆迁补偿等问题，这种方式减轻 了政府的资金压力，同时顺应市场化的发展，能够获得土地资源配置的最优化。但是，这种 模式所衍生出来的利益问题明显增多，由于开发商以自己的盈利为主要目的，土地功能置换 等方式带来的利益增收大部分归属于开发商，而旧城更新中利益相关的拆迁者在利益分配中 处于边缘化的状态，这就相当于开发商以较低的补偿价格，通过土地功能置换等措施来获取 更大的利益，而拆迁者的利益得不到很好的分配与补偿，很容易激发利益冲突，并使得旧城 更新工作变得困难。 3 土地产权视角下我国旧城更新中土地功能置换的利益问题 当前，在旧城更新的土地功能置换方面，最核心的矛盾就是利益冲突，其包含着私人利 益与公共利益和私人利益与公共利益的多重矛盾。产权视角下，我国旧城更新中功能置换所 牵扯的利益问题，主要是因为利益主体的多元化、利益需求的多样化、土地增量分配不均衡、 土地收益分配机制不合理以及土地法律制度地位的缺失这几种情况。 3.1 利益主体多元化与需求多样化 随着市场经济的发展，形成了各种为自己利益谋权的不同利益群体，取代了计划经济时 期以国家利益为主的格局，利益主体趋向多元化的发展，如公共利益、私人利益以及开发商 利益等。因旧城在城市中是谋取土地利益的优势地域，不同的利益主体在旧城更新的中为自 己争取最大化的利益，从而容易引发各种利益冲突。 不同的利益主体趋向多元化，其在旧城更新中对土地资源也有不同的需求。以下选取与 旧城更新关系最为直接的各地方政府、旧城居民、开发商为例探讨不同利益主体的多样化需 求。 各地方政府与旧城更新的关系最直接，他们是一种公共利益形态，强调科学合理地利用 土地、调整城市的空间布局、改善城市风貌和城市形象，以此来维护社会的稳定和经济的可 持续发展。政府利益需求的是社会效益、经济效益和环境效益。 旧城居民与旧城更新关系也最为直接，他们的利益形态是一种私人利益。旧城居民的需