文献综述-宁波市房价收入比实证分析.docVIP

毕业论文文献综述 信息管理与信息系统 宁波市房价收入比实证分析 1989年10月，香港大学专家B·雷诺在发表的《适中住房，住房业的运作和价格一收入比例的作用:国际经济与理论分析》一文中研究指出，“在发达国家，房价收入比在1.8—5.5：1之间；在发展中国家，该数一般在4—6：1之间。当然也有例外”。随后，B·雷诺其后搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，对他1989年的论点做了一定程度的修正。他在1991年6月发表的研究报告中指出:“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”；“社会主义国家的房价收入比非常的高”。 一、国内外房价收入比定义研究 世界银行在《中国：城镇住房改革的问题与方案》（1992）中对房价收入比的定义为：平均每套住宅价格与城镇家庭年平均收入之比。 联合国人居中心在《城市指标项目》（1996）中的定义为：房价收入比是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值。 郭戬，方幼君（2007）指出：房价收入比是代表住房消费的重要指标，但目前该指标没有统一的计算标准。房价收入比指标选择的原则主要有普遍性、宏观指导性、前瞻性和动态性。 王丽艳，王振坡（2007）认为：房价收入比是指单位套房销售价格与年平均家庭总收入的比率。根据国际通行的计算标准，年家庭收入应以年平均家庭总收入为计算依据。 孙宏志（2007）首次提出了房价收入比是一个平台型的概念。他认为：根据考察对象的新旧，可以分为新房房价收入比、旧房房价收入比以及新旧房房价收入比。根据投入程度和范围，还可以有购房投入收入比，购房投入除了包括房价之外，还应含有其他税费等间接支出。 左令（2007）提出房价收入比的比例关系中，分子是市场套均房价，分母是居民户均收入。但是相比于国外，中国的房价收入比的分母更显中国特色，中国居民收入存在不透明的灰色收入部分，分母数值应该比公开确认的收入高，但是高多少，目前没有定论。 张金清，周茂彬（2006）对房价收入比公式进行了修正，提出了房价购买力比的计算公式：套均面积*平均单位房价/该年平均购买力。其中购房者可分为高中低三个购买力阶层。在本文中的高中低购买力阶层与高中低收入阶层所指对象是有区别的，前者考虑了购房意愿以及历史财富积累等因素对购房能力的影响。 纵观相关研究文献，我国首次出现房价收入比的概念是源自于世界银行（1992）对房价收入比的定义：平均每套住宅价格与城镇家庭年平均收入之比。而且几乎绝大多数学者均认同房价收入比的一般定义：房价收入比=房屋价格/居民家庭收入。但是计算方法的选取却有很大差异。比如易宪荣在《房地产市场几个重大问题的反思》（2006）中以75平方米为我国住房套均面积标准，杨永华在《论学位论文房价和房价收入比》（2006）中又以80平方米为标准计算，郭戬和方幼君在《房价收入比指标因子的选择研究》（2007）中又提出了90平米的标准。另外，在收入的计算上是采用中位数收入还是平均可支配收入也存在不同，结合我国实际，本文以人居可支配收入，同时考虑隐性收入来计算，将面积标准划分为不同层次分别计算。通过查阅统计年鉴和公报，宁波市居民收入分为低中高三大阶层共七个层次，因此本文会对不同收入阶层分别计算，使得房价收入比更详尽反映宁波市不同层次居民的购房能力。 二、房价收入比区间研究 （1）世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德提出房价与收入的比例应在3—6之间为合理区间。其结论依据下面的计算： 假如一个城市的居民平均年收入为1万元，当年市场销售住房平均每套为3万元，房价收入比为3倍。居民买房支付首付款30%后，还需要向银行贷款2.1万元，按照20年还款并加上利息，平均年住房消费支出为1500元，占居民年收入的15%。如果年平均房价为6万元，房价收入比为6倍，则可计算出居民的年住房消费占居民年收入的30%。由于西方国家的住房专家认为居民住房消费占居民收入30%以下就可以承受，所以得出一个房价收入比在3—6倍之间比较适当的结论。 （2）1998年清华大学房地产研究所季如进提出，“影响家庭可承受房价收入比的两大因素:家庭经济状况及消费投资偏好、金融支持”，并测算出1998年北京中等收入家庭的可承受房价收入比是2.2—5.8.7。 （3）刘林（2006）通过对成都市社会经济特征分析计算得出了成都70平方米住房房价收入比在9.9-13.55之间，100平方米户型房价收入比在14.14-19.35之间，130平方米户型房价收入比在18.38-25.17之间，分析认为70平方米户型房价收入比比较合理，而其他户型房价收入比明显偏高。陈然芳（2005）也对上海市房价收入比进行计算为11.12，得出了上海市房价上涨已经不可持续的观点。 通过对国内外专家计算的