中国房地产资产证 券化研究系列之一：REITs科普一，什 么是标准的REITs.docxVIP

内容目录 HYPERLINK \l _TOC_250005 REITs 是什么：兼具不动产、金融属性的第四类资产 3 HYPERLINK \l _TOC_250004 REITs 的分类：权益型为主，不同物业类型收益率出现分化 3 HYPERLINK \l _TOC_250003 REITs 特点：流动性好、独立性强、风险性低、收益率高 5 HYPERLINK \l _TOC_250002 REITs 规模：权益型占比较高，亚洲 REITs 规模增长空间较大 9 HYPERLINK \l _TOC_250001 REITs 推出对居民、金融业和房地产业都意义非凡 11 HYPERLINK \l _TOC_250000 投资建议 12 图表目录 图 1：2018 美国公开交易型 REITs 各物业类型的市值分布 5 图 2：2003 年至今美国各物业类型 REITs 资产回报率（ ） 5 图 3：1993 年至今美国各物业类型 REITs 累计资产回报率（ ） 5 图 4：2018 年美国各物业类型 REITs 收益情况 5 图 5：可比收益率相关系数 5 图 6：2016 年末-2018 年 3 月中各类资产回报率 6 图 7：2018 年 3 月中-10 月中各类资产回报率 6 图 8：2018 年 10 月中-12 月中各类资产回报率 6 图 9：REITs 指数回报率在多数年份均高于其他各类指数 7 图 10：近 40 年年权益型 REITs 年复合收益率跑赢多股指 7 图 11：美国 REITs 股息率高于 10 年定期国债收益率（ ） 8 图 12：美国 REITs 快速发展，规模为全球第一（十亿美元） 9 图 13：美国 REITs 中绝大多数为权益型，抵押型占比较少，混合型逐渐消失（左轴单位： 十亿美元） 10 图 14：美国各类 REITs 收益率情况（权益型高于抵押型）（ ） 10 图 15：2016 年全球各国家及地区 REITs 规模份额 11 图 16：2018 年亚洲各国家及地区 REITs 规模份额 11 图 17：亚洲部分国家和城市分物业 REITs 收益率 11 表 1：REITs 的定义要点 3 表 2：REITs 重要优势总结 3 表 3： 按照不同标准的 Reits 分类 4 表 4：不同类型物业分类情况 4 表 5 ：1972-2010 美国各类资产平均波动率 6 表 6：富时 REITs 收益率情况（ ） 7 表 7：2018 年各国市值 TOP5REITs 收益率及收入情况 8 表 8：各国家及地区 REITs 市值占 GDP、权益市场市值比重 9 表 9：REITs 复合收益率强于标普 500、罗素 2000、道琼斯指数（ ） 10 1. REITs 是什么：兼具不动产、金融属性的第四类资产 房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs 最早于 1960 年出现在美国，后于 1971 年出现在澳大利亚。在亚洲市场上，REITs 最初于 2001 年出现在日本，其后于 2002 年在新加坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。 表 1：REITs 的定义要点 要素 要点 基础资产 不动产及其衍生证券 收入来源 收入来源 主要是房地产物业的租金收入 收入分派 分派给投资者不少于 90 的可分派收入 税收政策 税收政策 避免对 REITs 和股东双重课税 管理模式 专业管理团队及严格负债管控 交易结构 交易结构 公募型的公司型或信托型结构 资料来源：《中国公募 REITs 发展白皮书》，整理 我们认为 REITs 兼备产业特性（房地产行业获利）和基金特性，在美国与股票、债券、现金相对，REITs 被视为第四类资产。 REITs 本质上是将成熟的不动产物业在资本市场进行证券化，因此 REITs 既具有金融属性，又具有不动产属性，其金融属性体现在：REITs 作为一种金融投资产品，能够为投资者拓宽不动产投资渠道，同时，通过证券化的形式 ， 将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的 REITs 份额 ，提高了不动产资产的变现能力 ， 有利于拓展资本机制，可通过并购、融资等资本运作实现规模扩张；REITs 的不动产属性体现在：REITs 专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，可少量投资于土地和在建工程等，具有专业的 不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。 结合 REITs 的相对优势，我们提出了投资 REITs 的四大优点：低相关性、低波动性、