商业地产开发项目的社会评价研究.docVIP

商业地产开发项目的社会评价研宄 内容摘要：城市大型商业设施的投资建设，是我国商 业发展和房地产建设中一个值得高度关注的热点。以大型 购物中心为代表的城市大型商业设施开发，对我国城市商 业的发展和城市社会系统的变迁产生了复杂深刻的影响。 本文基于项目社会评价理论，研究了我国城市商业开发项 目的社会评价问题。文章在回顾项目社会评价理论发展进 程的基础上，分析了城市商业开发项目社会评价的现实必 要性，并结合我国构筑和谐社会的目标，提出了城市商业 开发项目社会评价体系。 关键词：商业地产项目评价社会评价城市 项目社会评价，主要应用社会学、人类学、项目评估 学的一些理论和方法，通过系统地调查、收集与项目相关 的各种社会因素和社会数据，分析项目实施过程中可能出 现的各种社会问题，提出尽量减少或避免项目负面社会影 响的建议和措施，以保证项目顺利实施并使项目效果持续 发挥。近10年来，我国城市商业的现代化在给我国公众在 带来生活品质提升的同时，相关利益群体也承受诸多负面 效应和代价。如城市中小商业的发展因为大型业态过度发 展而受到抑制，大型连锁企业对其供应链上上下游企业的 利益压榨问题等等。如何基于我国国情现实和经济、社会 发展需要，围绕科学和谐新型发展观，构建城市商业开发 项目的社会评价体系，具有日趋重要的现实意义。 项目社会评价理论研究回顾 项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为 国家发展新型目标的时代背景下，正在成为多个学科，包 括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研宄的中心之 一。在这一研究领域，近年来相关研究文献的研究重点， 主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研 究、关于项目社会评价内容的研宄、关于项目社会评价方 法和范式的研究。 （一）关于项目社会评价的发展阶段 项目社会评价理论和方法随着社会发展观的演变而逐 步产生和发展，大致经历了4个发展阶段（朱东恺，XX）， 见表1。项目财务评价阶段。在2 0世纪50年代以前，只 进行项目的财务评价，其特点是寻求项目利润最大化。项 目SCB A评价阶段。20世纪50年代以后，在凯恩斯经济理 论的影响下，欧美国家政府实行福利政策，大量增加公共 支出，对许多文化、教育、医疗卫生、水利和环境等社会 公共福利事业进行投资。西方经济学家逐步形成了一种适 应评价公共项目的社会费用效益分析方法（So cialCost-B enefitAnal ysis）。它是从国民经济角度，站在国家立场出 发进行评价。项目环境评价阶段。20世纪70年代以来，投 资项目的环境评价的理论与方法逐步得到形成并得到发展。 但“以物质为中心”的经济评价没有反映分配效果，不能 保证项目的最优选择；环境评价经常忽略社会经济影响评 价，虽然它能减轻一些项目的主要不利影响，但在引导公 众参与、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠 缺。项目社会评价阶段。随着发展观从“以物质为中心” 到“以人为中心”，再到20世纪90年代的“以人为中心的 可持续发展”，投资项目社会评价（Social Assessment，简 称SA）在国际社会越来越受到重视。项目评价从经济评价发 展到环境、经济、社会等方面的评价。社会评价在项目评 价体系与决策中扮演越来越重要的角色。 （二）项目社会评价的内容 在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点 不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在 着显著的差异。有代表性的观点是： 戚安邦ax）认为项目社会评价指标体系的内容，包 括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项 目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲 （XX）提出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的 利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的 评价。对项目的文化可接受性及其预期受益者需求的一致 性的评价。徐莉（X X）提出的项目社会评价指标，包括： 项目提供的社会效益。项目的社会分配效益。项目与社会 环境、生态环境的协调程度。世界银行（XX）提出的项目 社会评价指标体系内容，包括：社会多样性和性别；机构、 角色及行为；利益相关者；参与；社会风险。 （三）项目社会评价的研究范式 中西方学者和机构在项目社会评价中采用了不同的研 宄范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是 以社会学为基础，提出“项目社会”的理念，因而引入社 会学家参与分析，应用社会学的方法进行对项目的社会评 价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为 理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中 的社会效益分析，项目社会评价成为经济评价的“附属品” （陈阿江，XX），表2。 商业地产开发项目社会评价的必要性 商业地产，是指用于商业服务业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发 模