房地产市场营销 第一章.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第一章 房地产市场概述 第一节 房地产市场的构成要素与类型 第二节 房地产市场结构 第三节 房地产市场体系 第四节 房地产市场的特性和功能 第一节 房地产市场的构成要素与类型 一、市场和房地产市场 （一）市场 由一切具有特定的欲望和需求并且愿意和能够以交换来满足此欲望和需求的潜在顾客组成 买卖双方进行商品交换的场所（原始） 所有买者和卖者商品交换关系的总和 （经济学） 商品的供求关系（规律意义） （二）房地产市场含义 含义 房地产市场既是房地产交易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的总和，包括房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托、融资和评估等。 二、房地产市场要素 房地产市场由市场主体、客体、组织方式三个要素组成。 （一）房地产市场主体 1 供给主体 ? 政府 ? 房地产公司 ? 企事业单位 ? 居民 2 需求主体 ? 居民 ? 房地产开发商 ? 政府、企事业单位 ? 涉外房地产需求者 3 中介机构 房地产中介机构有广义和狭义之分 广义的中介机构 是指在房地产投资、经营、管理、消费活动的各个环节和各个方面，为租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、房产所有者与使用者之间进行居间活动或委托代理业务的机构。 狭义的中介机构 仅指在房地产流通中提供租、售的居间活动或委托代理业务的机构。 房地产市场中介机构包括： ?房地产咨询机构 ? 房地产价格评估机构 ?房地产经纪机构 4 管理者 主要指政府及其所属的具体职能部门--国土资源部及地方部门和房地产管理局。 （二）房地产市场客体 房地产市场客体是指房地产交易对象。 房地产商品在流通中，流通或转移的不是商品自身，而是房地产的产权。 房地产市场交易对象包括地产和房产以及它们相关的服务及其信息。 （三）房地产市场的组织形式 房地产市场组织形式有“有形”的房地产交易所和 “无形”的场外市场两种组织形式。 1 房地产交易所 房地产交易所，是专门提供给房地产交易各方进 行房地产商品交易的固定场所。 其功能在于：把众多的供给主体、需求主体和中介人集中在场，便于信息的流通，提高了市场效率，同时，也有利于加强对房地产市场的管理。 2 场外市场 场外市场是指在房地产交易所以外的各种场所进 行交易的总和。 三、房地产市场类型 （一）按房地产的实物形态划分 1.地产市场 指土地使用权交换的市场，它是利用市场机制来管理和调节城市土地的使用，使城市土地使用权如同一般商品一样，在供求双方之间自愿地有偿让渡，实现地产的交换和流通。 特点： ? 土地的用途受限制 ? 地产市场进行交易的只是土地的使用权 ? 城镇地产的流动往往伴随着房产的流动 不能用于建造不符合城市规划规定的建筑 2.房产市场不仅反映一定时期内房产供给量及有支付能力的房产需要量之同的经济联系，而且反映出房地产生产者与消费者之间，房产买卖双方之间，房地产业与国民经济其他部门之间的经济关系。 特点： ? 经营对象的不可移动性 ? 流通形式的多样性 ? 较强的区域性 （二）按交易方式划分 1 房地产买卖市场 是指从事房地产买卖活动的场所，包括房产所有权买卖和土地使用权让与。 房地产买卖可分为现货买卖和期货买卖。 2 房地产租赁市场 是房地产出租者将房地产使用权在一定期限内交给承租者，而房地产的所有权不变。 出租者售出的是房屋在一定期限内的使用权，得到的是租金收人；承租者买到的是房屋在一定时期内的使用权，付出的是房租。 3 房屋调换市场 房屋调换有两种形式：一种是房屋所有权的调换，交换双方原有所有权相互转移；另一种是房屋所有权不变，只发生使用权转移。 4 房产抵押市场 是房产所有权人因借款或为第三者担保债务的履行，将房产及相应的土地使用权抵押给债权人作为保证。 5 房屋典当市场 房屋典当是将房屋出典于人，收取一定的典价，在一定时间内原价回赎，过期不赎作为绝卖。 （三）按交换物的性质划分 1 房地产金融市场 房地产金融市场是为了高效能地运用资金，房地产资金的供应者和需求者进行资金融通和有价证券买卖交易的场所，是房地产货币资金经营方式和经营行为的总和。 2 房地产劳务市场 主要是指向住户提供房屋修缮、加固，危房鉴定改造，屋内装潢、各类设计方案以及经纪人活动等。 3房地产技术信息市场 主要指各类房地产业务的中介