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基准地价更新的宏观与微观问题研究 内容摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价 水平宏观调控的基本依据。随着城市社会经济的发展、基 础设施的不断完善，基准地价必须定期进行调整更新。本 文指出基准地价更新应注意宏观与微观问题。宏观问题包 括基准地价的平衡以及土地估价数据信息库的建立；微观 问题包括基准地价内涵的界定、样点地价数据的检验以及 更新成果的分析。 关键词：基准地价更新宏观问题微观问题 基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调 控的基本依据。近几年来，土地有偿使用的范围不断扩大， 城市经营性土地的收益日趋明显，城市地价水平随着城市 社会经济的发展、基础设施建设的不断完善，城市地价的 空间分布规律也在发生变化。为客观反映城市地价的水平 及其分布规律，以满足政府调控土地市场的要求，基准地 价必须定期进行调整更新。本文指出基准地价更新应注意 宏观与微观问题，宏观问题包括基准地价的平衡以及土地 估价数据信息库的建立，微观问题包括基准地价内涵的界 定、样点地价数据的检验以及更新成果的分析。 基准地价更新的宏观问题 （一）基准地价更新的平衡 在地价管理方面，由国家和省两级国土资源管理部门 研究和制定地价管理制度和政策，保证一定区域范围内的 地价水平的协调和平衡，并对地价管理工作进行指导和监 督。我国在20世纪80年代末期开始进行城镇土地分等定 级和基准地价评估试点，对土地这一特殊商品的价格构成 及运行规律进行探讨，试图建立城镇土地价格体系，使土 地资产价值得以充分体现，以便进一步培育和规范土地市 场。随后，城镇土地定级与基准地价评估工作在全国各级 城镇中广泛开展起来，全国县级以上城镇土地定级与基准 地价评估工作己基本完成。虽然上述土地定级与基准地价 评估工作都是在国家制订的《城镇土地分等定级规程》和 《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但是由于各城镇 基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估 的技术水平的差异、资料的准确度及典型性的不同，导致 了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地 的基准地价水平不协调、不平衡。因此，对一定区域范围 内的城镇土地定级及基准地价进行协调和平衡，建立城镇 土地等级和基准地价控制体系，将各城镇基准地价纳入统 一、协调、可比的地价体系，是加强土地市场管理与土地 资产管理的必然要求。 根据基准地价评估的相关理论和《城镇土地估价规 程》，在实际工作中基准地价平衡有两种方案可供选择：一 是以城镇土地分等成果为控制，协调各城镇地价；二是以 土地市场交易样点为控制，协调各城镇地价，并和土地分 等成果相互检验。具体步骤如下：收集影响城镇土地质量 的自然、社会、经济等各方面的资料，以及各城镇土地定 级和基准地价评估成果和最新的市场交易调查数据；界定 统一的城镇基准地价内涵，对各城镇的基准地价进行开发 程度、期日等修正，对前次评估基准日之后地价发生较大 变化的城镇还要进行基准地价更新；采用多因素综合评判 法进行城镇土地等级的初步划分，并采用聚类分析等方法， 结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验， 对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等级；以城镇土 地分等结果为基础，广泛征求专家意见，结合最新的市场 调查资料，选择典型城镇作为基准地价控制点，依据城镇 土地分等综合分值和控制点基准地价对城镇基准地价进行 协调和平衡，并采用多种数理统计分析和空间分析方法对 平衡结果进行校验和调整，最终建立区域统一、协调的城 镇土地基准地价体系。 （二）建立土地估价数据信息库 一次的基准地价评估，需要花费大量的人力、财力、 物力和宝贵的时间调查足够多的样本。比如某市城区基准 地价评估组织100多人花费了 1个多月的时间进行外业和 内业数据资料的调查。根据市场发育的程度，城区基准地 价要求每两年更新一次。 另外，根据某省X X年度土地估价报告的抽样调查情况 如果按照估价方法统计，采用成本逼近法评估的占％;采用 市场比较法评估的占％;采用基准地价系数修正法评估的 占％;采用剩余法评估的占％;采用收益还原法评估的占％。 而在欧美发达国家，市场比较法应用较多。国内市场比较 法应用不多的原因除了市场发育不够完善外，很有可能是 数据资料的收集和因素修正困难。 因此，应充分把握基准地价更新的契机，建立统一、 全面、权威的土地信息数据库。在数据库的建设中不能仅 仅停留于位置、价格、授予者和受让人、土地利用和结构 特征、质量等方面的数据信息，还应包括社会人口流动性 的变化、人均收入水平的变化、家庭人口结构变化等与土 地市场发展紧密相关的其他有效数据。 基准地价更新的微观问题 ）基准地价内涵的界定 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件 下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工 业等用途，分别评估确定的某