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市房地产市场营销策略分析 市房地产市场营销策略分析-以西安市房地产为例 摘要：房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个 重要的概念，是指企业为了满足目标市场的需求，对各种可 控的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最 经济地实现企业的营销目标。基于房地产营销策略在房地产 开发与经营中的重要作用，本文通过对房地产市场营销策略 的分析，指出西安市房地产营销中出现的问题，并提出自己 的解决方案。 关键词：房地产市场营销策略 目录 一、 房地产市场所具有什么样的特征 房地产市场是权益交易市场 房地产市场是区域性市场 房地产市场是不完全竞争市场 二、 房地产市场营销中存在的问题 大多数房地产企业不太注重品牌塑造 片面广告宣传销售策略 缺乏公平诚信的营销原则 三、 对策与建议 品牌化将是未来的发展趋势 以消费者满意为导向的市场营销战略 加强营销道德建设，遵循公平诚信的基本道得建设 五、结论 市房地产市场营销策略分析 1.品 1.品 牌化将是未来的发展趋势在商品房买卖中，笔者随机调 查发现，大部分消费者都愿意选择大品牌房地产商，例如西 安的紫薇、高新、融侨、绿地、和黄地产。去年汶川大地震 后，人们开始反思，品牌好的地产商建造的房子更有保障。 另外，国家金融政策收紧的房地产市场，选择大品牌开发商 显然要比那些中小开发商品牌保险。从消费者方面看由于消 费者议价能力提高，致使以顾客为中心成为越来越多的企业 竞争战略的出发点。由品牌的内涵和价值可知，品牌是一个 以消费者为中心的概念，而在买方市场条件下市场行为的一 个显著特征，就是顾客往往根据品牌来区别和选择同类商品 和服务。因此，企业强调顾客的倾向，将驱使房地产企业从 一般房地产产品经营转向品牌产品经营，并使之成为房地产 产品供给的发展趋势。从供给方面看，我国房地产产品严重 短缺的时代已经结束，特别是住房需求已经向追求舒适转 变。在这种变革过程中，房地产品牌尤其是知名品牌作为一 种重要的资源和力量，对促进产业发展起着越来越大的推动 作用。从房地产企业竞争方面看，在房地产发展初期，市场 需求大于供给，所以房地产行业的竞争主要是幵发项目的竞 争，谁拥有土地，谁就能在竞争中处于优势地位。随着市场 趋于饱和，房地产企业就开始找卖点，项目、产品、品质、 环境等方面的竞争招数都一一用过，却分不出胜负，市场仍 然供大于求，房地产产品空置数量不断上升。房地产企业要 在竞争中取得优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前 的竞争优势，这就使得房地产企业自然走上品牌竞争之路。 据了解，紫薇地产作为陕西地产界的领军品牌，拥有西安单 一品牌旗下数量最大的业主群体。而高新地产从高档别墅、 中档别墅到中高档社区，从高新商务到办公的各种产品，拥 有非常好的产品结构和业态组合，不仅满足人居生理需要， 同时满足人们心理需要。有关数据显示：中海地产、中新地 产、天地源股份、紫薇地产、西安金地、恒大地产、西安融 侨等十家企业以过亿元的销售额荣登2008年西安地产销售 榜。这些地产品牌取得的骄人成绩，足可见品牌俨然不仅成 为推动楼市的关键，而且同样为消费者购房信心的提升奠定 了良好的基础。 2.以消费者满意为导向的市场营销战 略广告宣传只是房地产行业需求评估、市场研究、产品 开发、定价和分销等一系列市场营销活动的一个部分。而在 现时房地产行业高度发展的阶段，单单广告宣传己显得比较 单薄。全国各大牌发展商都在营销事业的规划和积累上逐步 提高认识，他们意识到，如果消费者觉得所购买的楼房的可 感知效果超过其原先的期望值，就会形成高度的满意，而高 度的满意可以创造出一种对房地产品牌的情绪的共鸣，从而 使消费者高度忠实于房地产公司的楼盘，实现消费者系列 化。西安的房地产市场正向着成熟化的方向发展，消费者在 购房中更加注重各种因素的搭配以及住宅的舒适性、私密 性、功能性、美观性和经济性，也就是所谓消费者的个性、 品味和生活观今已经决定了房地产开发商不能再像以往停 留在追求楼盘产品差异化或突出楼盘亮点的做法上面，而应 该深层次、多方位地挖掘消费者需求，实现以消费者满意为 导向的目标。例如，西安融侨集团近期推出的两大楼盘就颇 具特色：位于高薪CBD的融侨，馨苑倡导构建“主动式居住” 项目，旨在让居住者已全然主动地境界享受真我人生，周边 环伺唐城墙遗址公园、木塔寨公园、永阳公园三大天然绿肺; 而位于曲江新区的融侨，观邸则提出了“第五代人本科技大 宅”的理念，并以新风系统、保温隔音系统、直饮水系统、智 能温控化安防系统等从细节之处落实对居住品质的提升。 3.加强营销道德建设，遵循公平诚信的基本道得建设政府 应当建立健全相应的法律制度，营造一个公平诚信的宏观市 场环境。但在现阶段，就每一个房地产企业而言，则应从自 身做起努力加强自身道德建设，确