市房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

**市房地产开发项目 可行性研究报告 1总论 1.1项目案名及承办单位 1.2主要技术经济指标 2工程概况 1.1建设背景及概况 1.2建设场址选择 1.3对环境的影响 3立项的必要性 1建设的目的、意义 2.2推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较 4市场预测 1当地经济状况和住宅需求预测 2销售对象定位及住宅性能等级 5总体规划 1规划设计 2建筑设计 4. 3市政基础设施条件 6物业管理 物业管理措施 7技术方案 7.1工程中采用的成套新技术 （1）住宅结构体系 承重结构体系 围护结构体系 隔断结构体系 建筑节能 厨卫体系 设备体系 管网体系 小区现代化管理 居住区环境质量保障 建筑防水及饰面 建筑施工 资源优化配置、集成管理 住宅建设中关键新技术及新型住宅设计 其他类型住宅 7.2专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平 7.3新型住宅部品的应用和开发 重点产品的采用及理由 重点产品的标准化程度和配套供应情况 7.4国际合作与技术交流前景 8工程项目财务经济 7. 1总投资估算 7.2资金筹措及计划 7. 3经营成本和收入 7. 4利润及利润率、收益率 9综合评价 1对产业化技术推广应用的综合评价 1.1项目案名及承办单位 项目名称:**** 开发商****房地产开发有限公司 投资商****国际投资有限公司 1 ? 2主要技术经济指标 规划用地 3. 69ha=55. 35 亩 建设用地 3. 37ha=50. 55 亩 城市道路用地 0. 32ha=4. 8 亩 居住用地 3. 05ha=45. 8 亩 商业用地 0. 32ha=4. 75 亩 规划建筑面积 10. 2 万itf 其中11层住宅 2. 38 75m2 242户 17层住宅 1. 2 万 nf 136户 28层住宅: 5. 62 万 nf 468户 商业建筑 9600 m2 配套公建 400 m2 2工程概况 2.1建设背景及概况 2.1.1政策背景 尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济发展和居民居住 要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速发展，同时房 地产价格一度上涨也很快。国家针对不同时期房地产市场的情况曾 多次实行宏观调控，2005年上半年，又出台了加强和调控、稳定住 房价格的两个八项政策利措施。至目前，这一次的宏观调控措施已 出现明显成效，房价上涨幅度开始放慢。由于房地产经济在国民经 济发展中所起到的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切 的联系，所以房价问题受到了普遍的关注。 房改以后，居民住房从实物分配方式转为货币化，加大了居民 拥有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，国家着力引导的住 房消费，作为新的经济增长点，促进了山东房地产业的发展，房地 产开发投资占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地产开发投资占 GDP的比重只有0.61%,到2004年上升到了 4.94%,房地产开发投资 猛增，促进和满足了居民住房的要求和标准，城市人口犬量增加， 使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动, 使房地产价格水平发生了较大的变化。 房地产价格水平提高显然来自于经济本身的复杂性，但供求矛 盾依然是决定价格的主要因素，而口房地产需求的无限性和房地产 供给的有限性，决定了房地产价格受需求变化的影响更犬。从主要 的方面观察，山东房地产价格水平上涨的成因来自以下几个方面 一是城市化进程加快。2004年山东城镇化率达到43. 5%,比2000 年扩大了 5. 3个百分点，新增城镇人口 560万人，按当前平均居民 水平测算，仅新增城镇人口需约建筑面积1.5亿平方米的住房，而 同期山东商品住宅竣工面积只有0.75亿平方米,供求差距相差一倍。 而从城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关性看，山东城镇化 率与各类房屋销售价格指数、土地交易价格指数呈高度正相关，与 房屋租赁价格指数的相关性较低（见下表）。这也说明，山东城镇化 的迅速发展对住房（包括新建商品房、二手房）、办公楼、商业用房、 其它用房以及用地等各类房地产产品的需求增加，从而拉动价格的 上升。数据还表明，现阶段人们更希望拥有自己的住房加之流动人 口偏少的影响，房屋租赁市场需求不足，价格总水平低迷。 表: 2000-2004年山东城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关系数 指 标 相关系数 房屋销售价格总指数 0.9725 商品房销售价格指数 0.9746 #住宅销售价格指数 0.9701 写字楼价格指数 0.7679 商业用房价格指数 0.9079 二手房价格指数 0.9415 房屋租赁价格指数 0.1583 土地交易价格指数 0.7828 1.2区域市场概况 2006年，是**市发展史上不平凡的一年，经济发展效益提升、 速度加快、实力增强，社会繁荣进步、平安稳定，人民