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我国房地产价格持续快速上涨的原因及对 朿 摘要：文章针对我国房地产价格过高上涨过快的问题， 从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方 面分析了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价 的对策建议。 关键词：房地产泡沫；成本推上；国际游资；经济适 用房 一、近年来我国房地产价格持续快速上涨 1998年我国房地产市场开始了对旧体制的全面改革， 许多的居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而近年来， 房地产价格持续走高，严重影响了我国房地产市场的稳定 与人民生活的安定。全面房改以来，原本为体制因素压抑 下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列 政策，房地产价格一涨再涨（见表1）: 由表1可以看出，19 99?XX六年间，房屋销售价格指 数呈明显上升趋势。据国家发改委、国家统计局调查，XX 年11月，全国7 0个大中城市房屋销售价格同比上涨％。在 国家大力打压下，我国房地产价格不降反升。 房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚 拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳 性上涨，当经济快速发展，财政状况好转时，盲目或有目 的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地 产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沬破裂，价格就会急剧 下降。因而需要根据泡沬的具体成因采取有效对策，控制 房地产价格继续大幅上涨。 、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因 （一）政府方面 有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规 范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经 济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实 际操作过程中也缺乏有效的监督管理。最近北京新推出的 经济适用房项目，在认购过程中出现了很多不公平、不规 范的现象，使调控政策难以达到预期的效果。新出台的政 策缺乏权威的解释，容易产生误解，也影响了调控效果， 有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的 工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象， 抬高了土地使用成本。 （二）房地产企业方面 1、 房地产开发方面。由于对房地产需求的错误预期和 高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开 发之中，盲目追求“大而全”，而需求较大的中低档物业开 发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中 低档物业的需求却得不到满足，价格上涨。 2、 开发成本。（1） 土地使用成本上升。城市土地使用 权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。 近年来，土地使用成本持续上升（见表2）。首先，土地批 租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土 地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使 用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得 时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短 期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让 过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批 租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。开发商在 获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售 时转嫁给了购房者，提高了房价。（2 ）开发企业融资成本 上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开 发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款 门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企 业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产 价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果 调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的 效果，甚至可能适得其反。 3、需求方面。（1）城市化进程加快，家庭规模缩小 随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面， 城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市 原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规 模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相 反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大 家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普 查数据，1982年我国家庭平均人口为人，XX年则降到人左 右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的 需求量也随之激增，推动房价不断上涨。（2）社会心理因 素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会 带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更 大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。如今我国 国民经济飞速发展，再加上“入世”、“奥运”等利好消息 的影响，人们自然做出房价上扬的预期。再加上投机者利 用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大 规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家 为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通 消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受 到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买， 推动房价继