我国居民最高房价收入比的测算与研究.docVIP

我国居民最高房价收入比的测算与研宄 摘要以居民住宅为研究对象，结合中国国情，对房价 收入比进行了较为严密地推算，以说明房地产的价格相对 于居民经济收入承受能力的关系，并做出了相应的解释。 关键词最高房价收入比住宅价格家庭年收入测算研究 中图分类号文献标识码A 本文之前，已有许多权威文章论证了商品房价格与居 民收入的相关关系，其结论是两者间呈明显的正向线性关 系，即商品房的价格随居民收入水平的提高而上升。根据 相关资料表明，国际认可的比较恰当的房价收入比为3:1? 6:1。 无论是国际上还是在国内，房地产界权威人士都承认 “房价收入比”是衡量一个国家居住水平的重要指标，对 于监测市场运行、制定相关住房政策都具有重要的指导意 义。然而，我国这一指标的具体数值争议颇多，至今仍然 没有一个权威的数值供参考，更无从寻觅一些公认有效的 测算方法。本文从中国居民经济状况的实际出发，以城镇 居民为分析对象，并根据居民习惯和国家相关的政策提出 了一系列假设，对符合我国国情的居民能承受的最高房价 收入比进行了大致推算。 推算思路：通过对居民消费状况的实证研究，得出居 民能用于购房的年均最大支出，当这一数值能够偿还购房 按揭贷款的年还款额时，计算得到的房价收入比即为居民 有能力购房的最大房价收入比。 1模拟消费关系式 笔者通过对历年城镇居民收入和消费支出的研究，发 现居民的消费支出各项中存在一定的线性关系（见表1）。 笔者运用SAS数学统计软件对数据进行一系列的分析 和处理，得到YZ与SP之间的相关系数为，当取自信度为时 与相关系数相对应的自信误差为 ＜，说明YZ和SP之间的确 存在相关性；同理SB与SP，JT与YL，JY与YL，JZ与YL 之间也存在一定的相关性，相关系数分别为、、、，与各相 关系数相对应的自信误差分别为、、、，均小于，检验说明的 确线性相关。在此前提下，利用Mat hematic软件对数据进 行拟合，得到如下关系式： YZ=_+SP SB=-+SP JT=-+YL JY=+YL JZ = +YL 由于人均消费支出(AXF)可表达为： AX F=SP+YZ+SB +YL+JT+JY+JZ+o ( o 的加权平均值为 于是，AXF可简化成如下形式: AXF= + - (1 ) 而 AXF=ASRXC (2) 其中，C为消费倾向。 2模拟购房支出关系式 对于购房支出的测算笔者基于以下假设：①测算的对 象为平均经济水平的城镇居民，即假定平均经济水平的城 镇居民都应该具备通过贷款进行购房消费的经济实力；② 城镇居民除了日常正常消费支出外，其余的收入全部用于 购房支出，且这项购房支出仅仅勉强支付因购房而向银行 申请贷款的每年的本利和；③城镇居民是以目前的稳定收 入预算作为购房前提(他们不可能预知未来收入状况)，并 出于谨慎不愿冒险购买超过当前收入水平支撑能力的房屋 ④居民都可以获得银行按揭贷款支持来购房，银行愿意且 居民能够承担的比较现实可行的贷款方式为7成20年的按 揭贷款，居民采取每年等额还款方式。3成的首付款居民能 够通过各种筹资渠道支付，如多年储蓄、出卖旧房、家人 资助等；⑤据统计，城镇居民居住支出中有60%用于支付水 电气等配套设施，40%用于住宅支出。笔者将这一支出也计 算到人均购房支出中。 考虑到我国是一个发展中国家，人民生活水平还有待 进一步提高，居住条件也在不断改善，因此从满足大多数 人的居住作为出发点，笔者认为能勉强满足平均居住水平 的房价才是合理的房价，能为平均经济水平承担的房价才 是合理的房价。这个房价水平包括居民根据自己的经济实 力等原因选购的新开发的商品住宅或二手房等情况的平均 房价，因此笔者进行如下模拟。 ASR-AXF+XJZ=GF （GF表示人均购房支出）（3） GFX户均人口数=房价XX年还款比例（4） 利用现行银行住宅贷款利息及贷款年限（7成20年） 计算得到这一比例为。 3推算房价收入比 将上述（1）、（2）、（3）、（4）式整理合并得： ASR-AXF + X JZ= X房价/户均人口数 1-C+XCX （1-） /=X房价/家庭年收入 最后，房价/家庭年收入=X （1-XC-XCXE） （5） 其中，C为城镇居民消费倾向，E为城镇居民恩格尔系 数。 将全国城镇近两年的数据代入（5），可计算出全国城 镇平均房价收入比，结果见表2。 4数据的实证检验 表3数据为武汉市2000年上半年住房需求市场调查报 告内容之一。 表4数据为武汉市XX年上半年住房需求市场调查报告 内容之一。 该调查数据分别反映了2000年、XX年武汉市年收入不 同的家庭拟购房金额的市场需求状况。值得注意的是，该 调查数据只不过是武汉市居民有购房意向者的期望数据， 与实际数据有一定的差距，但它能真实的反映购房者的购 房意愿和实际购房