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我国幵发区类上市公司转型策略分析 摘要：本文在分析开发区类上市公司在开发区不同发 展阶段战略选择的基础上，对我国开发区类上市公司的转 型战略进行了研宄，认为转型为房地产公司是比较适合的 策略，而转型为风险投资管理性质的公司则应该谨慎。 关键词：开发区；上市公司；策略 开发区是我国政府借鉴国外发展经济，尤其是外向型 经济的有益经验而进行的一项制度创新。自20世纪80年 代以来，各种形式的开发区为我国经济发展做出了重要的 贡献。作为开发区面向资本市场的窗口，开发区类上市公 司是为了适应开发区发展对资金的需求，将开发区的部分 资产上市的一种尝试。 一、开发区类上市公司不同发展阶段的主要业务类型 城市开发区一般要经历要素群集、产业主导、创新突 破和财富聚集四个发展阶段，具有自身的生命周期。不同 阶段，开发区的建设和运营者的业务及功能定位均有所不 同。目前，以国家高新技术开发区“二次创业”战略的提 出为标志，我国的开发区已经基本完成要素集聚，正在从 产业主导阶段向创新突破阶段发展。这一背景将会对开发 区类上市公司的发展产生深远的影响。开发区类上市公司 的业务主要包括土地开发、基础设施与配套设施建设、投 资实业等。 在开发区发展的初级阶段，开发区的发展主要由优惠 政策强力驱动，目的是尽快在开发区内形成要素聚集，相 应的土地开发是开发区的首要任务和资金来源。由于上市 公司往往在基础设施及配套设施建设和工业房地产开发这 类业务上具有垄断优势，因此也能够获得比较稳定的回报 开发区步入成熟阶段后，随着各个开发区间的竞争， 开发区的发展就必须摆脱单纯的要素集聚模式，向产业主 导和创新突破阶段发展。进入开发区的企业不仅受到优惠 政策的吸引，而且要考虑产业集聚效应，考虑自己在开发 区的产业集群价值链中所处的位置。在这一阶段，开发区 类上市公司容易受土地数量限制的天然缺陷和直接受政府 政策影响的制度缺陷就显露了出来，由于土地可批租存量 逐渐减少，基础设施逐步完善，开发区类上市公司的传统 业务受到很大的影响，同时开发区上市公司通过前期业务 积聚了大量的资金，因此就需要对公司业务重新定位，寻 找持久的利润增长点。此阶段的开发区类上市公司的备选 战略有：维持性战略，利用资金和政策优势，扩大土地储 备，维持土地开发的收益，尽可能的延长原有业务的生命 周期；前向一体化战略，利用公司自身在土地资源和工业 地产方面的优势，向土地深度开发、自建物业出租、商品 房开发销售、物业管理等房地产行业价值链下游扩展，提 高土地的附加值；相关多元化战略，利用公司在开发区基 础设施建设方面的经验，建设或者收购燃气、发电等基础 服务设施，以保证获取稳定的现金流，向公用事业类上市 公司转化；非相关多元化战略，非相关多元化是指与开发 区建设和经营不相关的业务，如商业、工业特别是高新技 术产业等，形成新的利润增长点，以摆脱开发区类业务的 局限。 、开发区类上市公司经营模式比较 为了确定开发区类上市公司业务的发展现状，笔者通 过分析公司年报中董事会报告和财务报表附注中主营业务 的有关资料，对16家开发区类上市公司的经营模式进行了 研究。这16家开发区类上市公司中，由于控股股东的变更 退出或者将要退出开发区类业务的公司有2家。东湖高新 XX年控股股东变更为凯迪电力后，虽然XX年年度科技园开 发仍然是第一大业务，但公司明确表示要逐步退出产业园 开发业务，琼金盘XX年控股股东变更为海马投资后也退出 了工业区的开发业务。虽然控股股东的变更有各种原因， 但是，开发区类业务的不可持续和没有及时转型无疑是一 个重要的因素。这进一步提示了开发区类上市公司转型的 迫切性。 根据年报披露的资料，获得另外14家开发区类上市公 司的分行业主营业务收入，然后按照占主营业务收入总额 的比例进行排列，并分成了三大类。第一类：传统开发区 业务（包括土地使用权转让和基础设施承建）占优势的公司， 有3家。但是，结合年报和后续公告中的相关内容，可以 看出，这三家公司均有向房地产行业倾斜的战略。第二类: 房地产业务占优势的公司，有6家。这些公司往往在开发 区类业务的基础上基本实现了向房地产类公司的转型，这 些公司中开发区类业务虽然不再占据主导地位，但是往往 充当了“现金牛”的角色（如粤宏远）；同时，这些公司还 向公用事业（如苏州高新）、工业（如张江高科）进行了投资。 第三类：其他业务（包括制造业和贸易物流等）占优势公 司，有5家。这类公司基本上摆脱了开发区类业务的局限， 其发展更多地受到所在行业和自身经营管理能力的影响。 三、开发区类上市公司转型策略分析 开发区类企业多数都认识到了土地资源约束对经营业 绩的影响，因此，前述的几种战略都不同程度的被实施。 公司战略的确定必须考虑市场需求和公司能力、优势的匹 配，房地产行业正处于高速成