我国开征物业税的利弊分析.docVIP

我国幵征物业税的利弊分析 一、目前我国不动产领域中存在的问题（一）房地产 现行税费繁多。重复征税严重。房地产行业链条中涉及大 量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征 收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产 税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；又有土地管 理部门收取的土地出让金等费用。项目繁多的税费计征复 杂，且负担不合理。房地产开发流通环节税费多，无形中 增加了房屋成本，从某种程度上制约了房地产业的健康发 展。 （二）现行土地使用制度不合理。我国实行的是“批 租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可 以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用 途，批租期限从40-70年不等，而其大部分税费，用地者 须一次性支付。房产所有者在购入房地产时，其房价中已 经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。土地 批租制给各级政府带来了丰厚的财源，可以用来改善公共 服务和城市基础设施。但这种做法实际上是将后40 -70年 的土地收益一次性收取，是本届政府花后届政府的钱，是 “寅吃卯粮”搞建设，其后果必然导致土地的滥用。在短 期利益和政绩思想驱动下，一些地方政府忽视土地资源优 化配置和城市的可持续发展，无计划、无节制地出售土地， 导致土地资源剧减和浪费。 （三）房地产投资过热，房价居高不下。现今房地产 市场己发展到投资性的购房行为逐渐替代了消费性的购房 行为。一些城市的居民购买房产不是为了生活消费，而是 为了进行投资。炒楼团的出现扰乱了市场供求信息，导致 楼价非理性上涨。这一方面造成了当前房屋空置率较高， 而另一方面房价居高不下，影响了中低收入者住房问题的 解决。 二、开征物业税的利弊比较分析 物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地房 屋等不动产，对其所有者或承租人每年征收的税款，税值 随房产升值而提高。党的十六届三中全会通过的《中共中 央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明 确指出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开 征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。 （一）开征物业税的好处 1、稳定税源，促使土地资源合理利用。物业税的开征 将土地财富平均分配到每一届政府手中，为地方政府提供 了稳定的资源。土地出让金的后移和分期缴纳税费，可以 大大减少政府出让土地的短期回报。有利于激励地方政府 改变短期行为，优化投资环境，提升城市繁荣程度，扩大 税源，形成良性循环。同时，可以克服土地利用率低下、 浪费严重的问题，合理利用有限的土地资源。 2、 有利于降低购房门槛，打击炒楼行为。物业税的开 征改变原有的体制，将以往在房价中一次性交纳的税费改 成按年收取。改革后房屋的成本下降，房地产的初始价格 也将有所下降，进而降低居民的购房门槛，增加老百姓改 善住房的机会和能力，有益于中低收入的消费者。同时， 炒楼者不能再坐等房产升值，每年一大笔物业税形成巨大 的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。中低收入消费者 购房能力增强，购买自住房相对增加也使房地产投机者投 机性购房相对减少。 3、 减少房地产开发风险，稳定金融系统。目前我国房 地产开发的征税项目多，重复征税加重了开发企业的负担， 加剧了房地产投资的风险。而我国商业银行的贷款主要集 中在房地产业，房地产投资风险将加剧金融部门尤其是银 行的风险。物业税的开征使开发商建房时缴纳的土地出让 金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，大幅减轻了 开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节， 缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，减少 了房地产投资开发的风险。在一定程度上有助于金融系统 摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范金融风险的能 力。 4、有利于调节贫富差距，增进社会公平。物业税的开 征特别是采用累进的税率，能起到“劫富济贫”的作用， 增强政府转移支付的能力，增进社会公平，维护社会稳定。 通过差别税率对房地产市场进行调节，对居住高档别墅者 课以高税，对居住普通住房者减少征税甚至减免物业税， 可以调节社会贫富差距。 （二）开征物业税可能带来的问题 1、 可能导致地方政府当期建设资金困境。物业税的实 施将资金分摊到以后的40甚至7 0年收取，在短期内会引 起政府财政收入的大幅减少，城市建设可能面临资金困境。 这将会降低政府改善公共服务和城市基础建设的能力，导 致相当部分城市因缺乏市政资金投入而产生配套设施建设 滞后的情形。 2、 房屋的使用成本增加。虽然物业税的开征降低了购 房成本，但其使用成本却增加了。目前大多数购房者都是 通过银行贷款的方式买房，在以后的使用阶段按月归还贷 款。实施物业税后，购房者在还贷款的基础上又增加一定 税收负担，且税收随物业的增值而不断增加。许多经济实 力不强的家庭会出现“买得起住不起”的情形，进而增大 银