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房产开发之项目工程造价控制论 摘要： 房地产开发项目的特点是周期长、影响因素多，传统的 工程造价控制往往专注于项目实施阶段的实体工程的造价 管理，而忽视其它阶段特别是前期规划设计阶段的造价管 理，本文提出造价控制应重视加强对前期规划设计阶段的造 价控制管理，即应对项目造价进行全过程进行动态控制管 理。 关键词： 规划设计；造价控制；技术管理；全过程管理； 中图分类号：C35文献标识码：A ［内容］ 房地产开发项目造价管理是一个庞大的动态系统管理 工程，时间长、涉及面广、技术性强、需要诸多专业配合， 且贯穿于项目立项、规划设计、工程施工、竣工结算各阶段 全过程。然而，现实中很多房地产公司特别是中小企业仍沿 用传统的造价管控模式，存在着重视工程施工阶段和竣工结 算阶段的造价控制管理，轻视前期特别是规划设计阶段对工 程造价的影响和控制，重施工现场管理，轻视技术管理；殊 不知在项目造价控制全过程中，费用仅占工程总造价2-5% 的规划设计阶段，对项目工程全过程造价控制的影响要占到 50-70%左右。 施工阶段，对同一个建筑物而言，当施工图设计一旦完 成，工程造价实际上也就确定了，这是因为建设单位和施工 单位均采用的是政府统一制订的预算定额标准和计算方法， 针对同一建筑物双方计算出的工程造价基本是一致的，同时 从管理的学的角度讲，不论施工图纸出来以后所做的工程预 算还是工程竣工后所做的工程决算，都属于一种事后控制管 理，这个过程对造价的变动控制干预性极小。 设计阶段，对同一个建筑物而言，由于设计人员经验、 技能以及对建筑、结构设计方案的考虑不同以及对国家设计 规范理会的不同，不同的设计单位和不同的设计人员所做出 来的施工图设计，按照相同定额预算，其工程造价结果是有 偏差的，偏差大的可以迗到10?30%之间，个别甚至会更高， 这是因为不同设计人员对项目所需钢材、水泥等主要建筑材 料的设计用量不同而导致，出现这种不同的结果，设计人员 并不违反国家颁布的设计规范。 近年来，随着土地资源的紧缺，高层建筑已经成为城市 建设的主体，我们知道，随着建筑物高度的不断增加房屋工 程的主要材料费在工程造价中所占的比例也在逐步提高（高 层房屋材料价格要占到房屋总造价的60%以上），因此从造 价管理的角度来说，要想降低工程造价，就必须将影响工程 造价的钢筋、水泥等主要材料用量控制在一个合理的范E 内，而要想迗到这个目的，就必须通过对规划、设计阶段的 管理工作，对项目设计进行多方案比较和优化，在保证安全 的前提下，对主要材料用量进行控制，从而实现对工程项目 造价目标的控制， 因此从全过程造价控制管理角度而言，必须高度重视规 划设计阶段的造价控制，进而对全过程进行动态控制管理， 要做到这一点就必须把技术管理工作放到一个十分重要的 位置，高度重视技术管理工作。 全过程造价控制管理，应该从立项开始入手，以规划设 计阶段为头，竣工结算阶段为尾，加强前期技术管理，实施 全过程的控制，才能更好地实现造价控制目标。 工程建设各阶段工作内容不同，造价控制内容、控制目 标、控制方法也各有不同，不同建设阶段造价控制的要点如 下： 一、规划设计阶段造价控制 控制目标：合理的规划、设计参数，合理的结构体系， 合理的主材如钢材、水泥、混凝土、砌体用量。 控制方法：规划设计阶段，影响房屋造价的因素，从规 划设计的角度来说，主要有建筑物的使用功能、设计标准以 及平面形状、房间跨度、层高、总高度、结构形式、设计参 数、通风采暖、地质条件等诸多因素。 在规划设计阶段之前的项目论证阶段，房地产公司应首 先进行市场调查，并让设计工程师提前介入参与，组织不同 专业的设计师对影响造价的不同设计因素进行技术分析，根 据对市场不同类型建筑物主材消耗用量状况，与设计工程师 进行沟通交流，综合分析，多方案论证比较，宽松设计时间， 进行优化设计，从而确定出一个符合房地产公司效益最大化 的同时又符合安全、经济、合理适用的规划设计结果。 二、施工阶段造价控制 控制目标：合同目标的实现，施工进度、质量、投资， 施工变更，现场合同外签证。 控制方法：施工阶段，影响工程造价的主要因素是施工 合同条款的约定，施工过程中质量、工期、投资计划与实际 偏差的控制，施工变更、现场签证。 合同条款中涉及造价控制需要注意明确承包计价、变更 签证、付款的方式和办法，明确预决算办法、依据，争议的 解决办法，明确技术性变更和工程范围调整变更的处理办 法，如技术性变更可不予调整造价，防止工程量变化造成的 结算价格偏高。 对工程所用材料价格以及对造价影响较大的材料价格 在施工期间发生变化的调整范围、调整方式，风险责任以及 索赔内容、条件、标准等也需要事先予以明确。 合同条款中关于造价控制内容要求房地产公司要熟悉 工程所在地造价管理规范和规定，熟悉