房地产估价方法的探索研究.docVIP

房地产估价方法的探索研究 摘要：随着房地产市场发展的迅猛，房地产估价也越来 越受到人们的重视，而选择合适的估价方法无疑是得出最佳 评估值的重要因素。文章对房地产估价方法进行了梳理，阐 述了房地产估价各种方法的概念、适用范围、必要条件和实 施步骤，同时也分析了房地产估价方法目前存在的一些问题 以及这些问题的改善措施的思考。 关键词：房地产估价评估方法探索研宄实施步骤 房地产不仅是一种重要的经济资源，而且还是一种商 品和资产，是人们进行交易或者投资的重要对象之一。近些 年，随着房地产市场的迅猛发展，房地产的价格和价值受到 人们的广泛关注和重视，但是如何给房地产进行一个准确的 估价，使其价格高低更加准确反应商品本身的价值，同时与 集体或个人的切身利益相联系，与社会稳定和房地产健康发 展相联系。因此，选择一个合适的方法，使房地产的价值客 观、公正、合理就更加重要。本文对房地产的估价方法进行 了梳理，阐述了估价方法的适用范围、必要条件和实施步骤 等，分析了房地产常用估价方法目前存在的一些问题，以及 改善措施的思考。 一、评估方法的概念与适用对象 房地产估价必须根据评估对象以及房地产的市场状况 等客观条件，选择相适应的科学的估价方法。目前，房地产 估价的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法和长期 趋势法，前三种方法是最常用的基本方法。 概念 比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产 的成交价格来求取估价对象的价值或价格的方法，具体的说 是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较， 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价 对象价值或价格的方法。 比较法的特点是方法简单易懂，是利用市场价格进行 评估根据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完 成评估，关键点是选择市场上具有类似价值的有参考意义的 可比实例。 成本法。成本法是指根据估价对象的重置成本或重 建成本来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说是测算 估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置 成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 成本法的特点是根据取得及开发房地产的费用而进行 评估，适用对象广泛，包括己经开发、正在开发和计划开发 的房地产。但是成本法更加适合交易几率低，不以经济效益 为目的的公益.陛房地产，对于能够产生经济效益的房地产而 言，房地产的生产成本并不能决定房地产的价格。 收益法。收益法是指根据估价对象的预期收益来求 取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是预测估价对象 的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益 转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算， 从而得出评估价值，而这其中的折现率的确定是影响评估结 果的关键因素。 假设开发法。假设开发法是指根据估价对象预期开 发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法，具体的 说就是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续 开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完 成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减， 或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利 润得到估价对象价值或价格的方法。 长期趋势法。长期趋势法是运用预测科学的有关理 论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断 房地产未来价格的方法。 适用对象 比较法。适用于数量多且有一定可比性的房地产， 比如：普通住宅、写字楼、商铺、厂房、房地产开发用地等。 以下房地产难以采用比较法，例如：数量少的房地产，特殊 厂房、机场、博物馆、寺庙、教堂、古建筑、码头等；发生 交易少的房地产，学校、医院、行政办公楼等；可比性差的 房地产，在建工程等。 成本法。适用于新建完成的房地产，可以假设重新 开发建设的旧房地产，在建工程，计划开发的房地产，对于 很少发生交易或没有经济收益房地产，例如：学校、医院、 图书馆、体育馆、行政办公楼、公园、军队营房等公益性房 地产适用于成本法。而有独特设计的化工厂、钢铁厂、发电 厂、油田、码头、机场也适用于成本法。 收益法。适用于收益性房地产，或同类房屋有收益 的即可，例如：住宅、写字楼、旅馆、餐馆、商店、影剧院、 游乐场、停车场、加油站、厂房、仓库、农地等，不产生经 济效益的公益性房地产不适用于收益法。 假设开发法。适用于具有开发或再开发潜力且开发 完成后价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取 的房地产，例如：可供开发的土地、在建工程等。 分L期趋势法。适用于价格无明显季节波动的房地 产，因为长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时 期内形成的变动规律做出判断，借助历史统计资料和现实调 查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定 的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。 、必