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房地产开发企业税收筹划探析 摘要：房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大 量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收 益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率 的高低。因此，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销 售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地 降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。 关键词：房地产；税收；筹划 0前言 房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行 为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地 增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或 作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免 征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按 比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征 土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后， 向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并 企业中的行为，免征土地增值税。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机 关核实，可以免征土地增值税。 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房， 经向税务机关核准，凡居住满5年以上的，免予征收土地 增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居 住未满3年的，按规定计征土地增值税。自19 99年8月1 日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免土地 增值税。 我们可以利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高 企业的经济效益。 1变房地产销售为投资 按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投 资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税 而且自n年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股 权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开 税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条 件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向 购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发 企业，XX年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算 的可扣除项目金额为亿元，如果直接出售需要缴纳土地增 值税12 00万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税 和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成 协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再 以2⑻00万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地 免除了 1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与 教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积 极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益 补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1 100万元为限。 2利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值 额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同 时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开 发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确 核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。 在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在 扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减 轻税负。 例如：甲房地产开发企业，XX年度商品房销售收入为 2亿元，其中普通住宅的销售额为亿元，豪华住宅的销售额 为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为亿元， 其中普通住宅的可扣除项目金额为亿元，豪华住宅的可扣 除项目金额为6000万元。 如果不分开核算(纳税人应该了解当地是否允许 不分开核算)，该企业应缴纳土地增值税为： 增值额与扣除项目金额的比例为：(20000-160 00) + 16000 X 100%=25% 适用30%税率。应缴纳土地增值税=(20 000-16000) X 30%= 1200 (万元) 如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为： 普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为： (11500-100 00) 4-10000X 100%= 15%,增值额与可扣除额 低于2 0%，享受免税优惠。 豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（8500- 60 00） +6000X1 00%=%，适用30 %税率，应缴纳土地增值 税=（8500-6 000） X 30%=7 50 （万元）。 分开核算合计共交750万元，比不分开核算交1200万 元少交45 0万元。 3合理定价的筹划 依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建普通标准 住宅出售，增值额未超过本细