房地产开发项目方案阶段设计优化方法的探讨.docVIP

房地产开发项目方案阶段设计优化方法 的探讨 金胜 福建联美建设集团有限公司 以福建省内某县城住宅项R的四期建筑方案优化调整为案例，结合近几年三四 线城市及县城房地产开发项目的运营状况，对开发过程中项目定位、设计与成本 三者之间的有机关系进行探究，以找出一些有效方法，加强成本前期预控，确 保产品的品质与成木双优。 关键词 房地产项冃；基设计优化;总平规划;地库优化;单体平而设计;成本; 金胜（1983-），男，湖南长沙人，本科，工程师，主要从事建筑设 计管理工作。 0引言 房地产市场的发展及竞争的口益激烈，使得越来越多的房企选择转战三四线城 市。一般而言，三四线城市由于大量的旧城改造、拆迁及城镇化，带来了大量的 住房需求，但绝大多数属于自住型需求，很少有投资需求。而受限于当地的经济 发展水平及居民的购买力，普遍房价较低，呈现出稳中有升、长期稳定的特点。 房地产开发企业要想在三四线城市发展并获得良好的投资冋报，就必须在有效 控制开发成本的前提下，不断推动住宅产品的设计优化。本文将结合实例项目， 对住宅开发项目过程中的设计定位、总平规划、地库优化及单体平面设计等方面 进行分析，探讨如何对既有方案进行优化设计，创造出既符合市场需求乂有经 济效益的住宅产品。 1房地产项目优化管理的理论基础 房地产项目优化管理主要是在“安全可靠、技术先进、经济合理”的客观耍求下, 结合当下最新的理论、先进的技术、丰富的经验、高科技等，对已有的工程设计 或者是施工技术方案的可行性以及经济性作出比较、分析以此来判断是否是最优 的，最终把获得工程成本经济合理，对社会技术以及资源很好的沟通及整合、利 用作为目的。在优化设计的过程中，要和建筑专业人员做好配合工作，积极地参 与到项目设计的各阶段当中，把方案设计的各个阶段的技术管理以及工程成木 控制做好恰好。 2工程实例简介 项目所在地为泉州地区的一个小县城，用地现状为山坡地，地形复杂，高差较 大,最大高差达40叽该项目总建筑面积380000m,共分四期开发，一二期已基 木售罄;三期在售，总建筑面积约110000m;四期总建筑面积约143000m,地下车 库建筑面积46600m，单个地下车位所占面积约42m,地下车库面积占总建筑面 积比达32%。三四期产品全部为一梯四户的百米高层住宅，户型同质化较严重， 而且地下车库建造成本大，利润贡献有限。因此，为了打造差异化的产品，推动 产品快速去化，增加产品卖点，降低开发成本，就必须对四期方案进行设计优 化升级。 3设计优化的具体方案 3.1设计定位:调整住宅产品定位，差异化竞争，降低销售风险 房地产开发项目的产品设计定位需结合目标客群的特性，以及当地竞品楼盘的 情况进行有针对性的市场调研，制定合理的产品定位及户型配比。对于县域城市 而言，随着国内网络传播通道的快速发展，人们获取信息的渠道变得快捷有效， 对住宅产品的品质要求也越來越高。一个屮等规模的楼盘，经过两三年的市场耕 耘与品牌传播后，市场认知度应已足够，但不可避免的会出现审美疲劳。如何让 人们持续地关注以及认可项目，激发他们的购买欲望，则需要适时地调整优化 后续产品，以适应激烈的市场竞争。 实例项目由于地段、区位等优势，在当地口碑较好，主要客群以当地小企业老 板、公务员等优质客户为主。三期围绕大屮庭全部设计为一梯四户的百米高层， 户型面积为88~120m,市场上也大多数是此面积段产品。四期产品设计开始时， 根据策划公司提供的目标客户分析，以及前面儿期积累的客户需求调查，认为 一梯两户130^144m的四房产品可以作为四期的主打产品及楼王产品，这种差异 化的产品，将成为在竞争屮取得优势，并赢得优质客户，获取更大利润的关键。 3. 2总平规划:因地制宜，优化产品布局，提升产品价值 总平面规划设计在开发过程中的重要性不言而喻，它需要综合考虑基地环境的 有利、不利因素以及基地自身特点、项目特点等众多方面，结合场地的现状，明 确功能分区，组织交通流线，合理分布各业态。 总平规划设计主要需注意以下两点。首先，需符合当地城市规划的要求。场地的 总体布局，如出入口的位置、建筑退线、限高、间距、用地指标及口照时长等，均 应满足城市规划的要求，并与周边环境相协调;其次，应结合基地地形，因地制 宜地进行设计，如场地竖向、土方平衡、建筑地坪标高设计等，要合理确定，降 低工程造价。 有研究表明，从项目收益角度来说，总平规划阶段几乎决定了项目总货值的 80%,因此，在总平设计论证阶段，需考虑不同的产品组合，追求土地价值的最 大化及项目利润的最大化。实例项日中，作为开发项日的第四期，也是最后一期, 总平规划格局已基本定型（如图1所示），调整优化的方向主要是对现有地块范 围内的容积率、建筑密度及地下室设计的合理控制。设计优化过程中，将原方案 的百