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财会通讯 2016,02,91-93 房地产企业财务风险预警管理探究 以宏景建设集团为例 吴涛 福建师范大学闽南科技学院 导出/ 关注 分享 收藏打印 近年来，房地产行业一直在各行业中独领风骚，其至发展“过热”，国家也相继岀 台相关政策进行房地产调控，导致部分高风险投资的房地产企业资金紧张，财务 状况也急剧恶化，因此进行财务风险预警成为房地产企业的迫切需要。本文应用 专家打分法及功效系数法进行指数测评，并设计岀先导、同步及滞后三种财务分 析指标，运用因了分析法等测算出综合预警指数，进一步监测财务风险警情，预防 房地产企业陷入财务危机的深渊。 关键词: 房地产企业;财务风险;预警管理; 基金福建省教育科学“十二五”规划课题“福建省民间艺术资源在高校艺术教 学实践中的应用”（项目编号:FJJKCG15-115） 一、引言 根据相关数据显示,2010年全国GDP约为45万亿元，同比增加 3%,而全国房地 产开发投资额达到近6亿元，同比增加25. 8%,占全国生产总值的13. 33%。房地产 行业每增加约9. 8%的产值就会提高相关行业14. 59%的产值，房地产行业己然成 为我国支柱性产业。但房地产行业“高回报、高敏感、高风险、周期长”等典型 特性也可能成为加剧财务状况急剧恶化的原因。众所周知,我国房地产企业历经 了非常严格的国家宏观调控，国家于2010年相继岀台了 “国5条”、“国10条”， 甚至再到次年的“国8条”，令许多城市的房地产市场步伐减慢,房价上升速度 相对放缓。2008年的国家宏观调控政策加上金融危机外部环境影响，使得房地产 企业雪上加霜，国内房地产企业财务状况发生戏剧性变化，财务危机-碰即发，可 见房地产企业不但受内部战略、国内宏观政策影响，外部环境的影响也是引发房 地产企业财务状况异常波动的主要原因。然而传统的财务风险预警过于滞后且片 面，侧重于监测企业财务风险，未对外部因素加以探究及预测，这也正是我国房地 产企业急需关注及解决的前瞻性问题。 房地产企业财务现状 (一)资产负债率不断走高，增加了企业资金链断裂等财务风险 通常来说，以国际水平为准，房地产企业的资产负债率一般不应超过50%。近年来 我国房地产市场的迅猛发展导致很多房地产企业的资产负债率都偏高，有些甚至 高达80%。然而房地产企业资产负债率高于70%就说明可能丧失融资能力。这部 分企业若在市场环境良好时不易凸显问题，但若遇外部环境变差时则将面临严峻 的融资问题。图1显示，121家上市房地产企业中资产负债率平均值偏高，虽然 2009^2012年资产负债率均低于2008年，但2009年第四季度以来乂呈现岀持续 上扬的趋势，资产负债问题不容小觑。 (-)速动比率及流动比率不断下降，降低了企业短期偿债能力 图2显示，在121家上市房地产企业流动比率大部分期间都在2以上，到2010年 第四季度达到流动比率高峰为2. 31,但后期持续下滑，仍比2008年的状况较好。 2009年速动比率达到高峰为0. 82,但后期整体也持续下滑，特别是到了 2012年第 二季度的0. 62,接近于2008年第四季度的最低点0.61,说明国家进行宏观楼市调 控后，房地产企业财务状况逐渐恶化,财务风险不断加大。 a67.00% -- a 66.00% -、 65.00% 4— 64.00% ?--- 6/00% 62.00% i— 61.00% ； 60.00% J 59.00% - 58 W% 4 f-费产负值率 图1 2008^2012年房地产企业资产负债率平均值趋势图 卅沁沁:哄讥g哄4w +漁幼比率?速幼比率 图2 200旷2012年房地产企业速动比率及流动比率趋势图 （三）筹资难度大、资金来源渠道匮乏 由表1可见,房地产资金来源主要靠金融贷款、自筹资金、收取定金或预收房款, 此外还有利用外资、甚至民间借贷等方式，但这些筹集的资金有限。国外已经形 成以传统融资为基础、以信托投资为核心的多元融资方式，而我国现阶段仍以贷 款等传统融资渠道为主，房地产企业筹资难与国内金融环境也有一定关系。 表1200旷2012年房地产企业资金来源统计表 时间 国内贷款 自筹资金 其他 2008 年 7549.23 154263 1587137 19.07% 398% 40.10% 2009 年 11298.67 1786Z23 2790L88 19.61% 30.99% 48.42% 2010 年 127853 25673.91 3187Z12 1 05% 3625% 45.00% 2011 年 1352623 26921.2 3297156 18.32% 36.45% 44.65% 2012 年 1386Z01 27121.01 34119J8 1 36% 35.92% 45.19%