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房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究 在房地产企业的整体纳税中，土地增值税占了较大比 重，土地增值税是对转让房地产所得到的增值额度而征收的 税，从目前的纳税总体情况看，房地产开发企业是重点的纳 税群体。而房地产企业通过对国家征税政策优惠条件的深入 研究，在符合税法、经济法和公司法等相关法律的条件下， 制定更加合理的纳税方案，通过对土地增值税进行科学的筹 划和清算管理，可以降低一部分不必要赋税成本。 一、 房地产企业土地增值税筹划的意义 第一，促进税收法律的完善。房地产企业在对土地增 值税进行税收筹划时，会给国家的税法机关部门提出一定的 修改建议，从而不断促进我国税收法律法规制度的完善；第 二，有利于国家的宏观调控，房地产企业主动进行纳税筹划， 适应土地增值税优惠政策，最终实现国家宏观调控的政策目 标；第三，提高房地产企业的利润和效益。 二、 土地增值税筹划和清算技巧措施分析 掌握并利用税收优惠政策 在国家不断加强对房地产企业宏观调控的背景下，作 为重要的调控政策手段，土地增值税的征税政策变化比较 快，因此，房地产企业要尽快熟悉并掌握国家相关税收政策 的变化形势，并深入研究税收优惠的条件。对土地增值税进 行纳税筹划，前提要充分掌握税收政策的各个细节，并做好 应对措施。要注意千万不可为了节税、免税，而违反国家税 法规定，更不能逃税。房地产企业可以通过合理的纳税筹划， 设计并选择纳税成本相对较低的缴纳方式，并据此设计一套 科学合理的清算技巧。现阶段我国的土地增值税使用的累进 税率的方式，土地增值税中有比较明确的优惠条件，例如， 当企业的增值税率超过20%时，就不再适用优惠税收的相关 条款，在这种情况下，房地产企业就可以根据实际纳税情况， 进行综合换算，找到更加符合企业的纳税方案。 另外，房地产企业在开发项目时，如果项目获得的利 润越高，则企业在缴纳土地增值税时所缴的税额越大，而利 润越低，则相应的土地增值税纳税越少。从这个角度去分析， 房地产企业在开发土地建设商品住宅时，如果能做到将房价 卖的最低，同时缴纳的土地增值税也最少，在这种“临界点” 状态下，获得企业正常的利润。按照国家税法的收税优惠规 定：增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按 规定计税。这其中的“20%的增值额”就是房地产企业可以进 行税收筹划的“临界点”。房地产企业在深入细致研宄透彻土 地增值税进行纳税筹划的“临界点”后，进行合理的纳税筹划， 可以适当降低企业的纳税负担。 在不违犯税收法律政策的情况下，适当延缓土地增值 税的清算时点 对于房地产企业幵发过程中的土地，在缴纳增值税时， 可以提前与当地税务机关单位进行沟通，双方达成一致的协 议，让税务机关同意房地产企业合理的延后纳税要求。先期 的纳税可以从纳税负担相对较轻的项目开始，这样对于同一 个土地开发项目，先期的纳税负担不至于太过沉重。还有， 对于可以通过预征代清算的项目，房地产企业要尽力争取， 运用这种预征代清算方法，也可以在一定程度上降低企业的 纳税负担。总之，通过适当延缓土地增值税纳税的清算时间 点，重要的一项就是注意做好沟通协商，保障延后纳税的时 间不超过税务机关的相关规定标准。 合理增加可扣除项目金额 通过增加扣除项目进行纳税筹划，例如：房地产企业 D开发的住宅项目，房屋售价1000万元，按照税法规定可 扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为： 200+800=25%。土地增值税：200x30%=60 ,营业税： 1000x5%=50,城市维护建设税和教育费附加：50x=5。该房 地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85。请提出该企业的 纳税筹划方案。 分析：房地产企业D对该房屋装修，资金200万元， 房屋售价增加至1200万元。则可扣除项目增加为1000万元， 增值额为200万元，增值率为：200+1000=20%，不需要缴纳 土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税：1200x5%=60, 城市维护建设税和教育费附加：60xl0%=6。该房屋项目的 利润为：1200-1000-60-6=134o运用这种方法降低纳税成本: 134-85=49。 利用土地增值税的征税范围进行筹划 房地产企业在开发建设房屋住宅时，有的情况下可以 通过选择合作伙伴进行减税，国家在相关税法中对此类有规 定，按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，如果对土地 建设项目进行开发，建成成品住宅，则在成品住宅出售时， 需要按照一定的税率缴纳土地增值税。房地产企业在选择合 作开发伙伴时，要注意将这一点考虑进去，利用增值税对征 税范围的设定进行纳税筹划。此外，还可以利用房地产的代 建房进行节税，房地产企业在代建房屋过程中，取得一定的 代建费用，但是这种代建费用，仅属于房地产企业的劳务输 出费用，