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房地产融资与商业银行信贷业务创新 摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部 门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定 发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。 基于此，本文对我国房地产融资格局的现状进行了总体描述 和结构分析，揭示了商业银行房地产信贷业务的发展与面 临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新的 主要思路。 1、我国房地产融资格局的现状 总体状况 结构分析 在以银行信贷为主导的房地产融资格局中，其他金融方式 如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。 而且，1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开 发企业，1998年以后才逐渐扩展到个人住房消费信贷。整体 上看，我国房地产融资的基本特点是：债务融资占主导，股 权融资比例较小；融资渠道单一、融资结构不尽合理。 银行信贷是房地产融资的主渠道。长期以来，银行贷 款是房地产开发企业的主要融资渠道。在现有房地产开发企 业的资金来源中，银行贷款风险最小，成本最低，而其他一 些融资方式成本相对要高。采用不同的融资渠道会影响到 房地产开发的利润，这是很多房地产企业最为关心的。 (6)国内产业投资基金刚刚起步。2005年初，北京国际信 托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市，意味 着国内房地产业投资基金幵始迈步。据统计，目前我国证券 市场上已有6000亿元左右的私募基金。毫无疑问，房地产 业对私募基金的吸引力是很强的。然而，国内有关产业基金 法律法规的缺位，致使私募基金望而却步，往往只能借助财 务管理公司、投资公司等形式存在，具体运作上更是有待引 导、规范。 2、商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险 目前，房地产业已成为我国国民经济的一个产业链长、涉 及面广的重要产业，其每增加1单位产值，可带动所有产业 增加1. 416单位产值。其中，带动金融保险业增加0. 145单 位产值。这既说明了房地产业的发展可以促进金融保险业的 发展，也揭示了我国房地产业是一个与银行业高度依存的行 业。 需要指出的是，目前我国房地产业与金融保险业的关联度 己经接近甚至超过日本地产泡沫形成时的水平，理应引起重 视。房地产业过度依赖金融业的格局，可能会酿成房地产业 发展无序、市场价格虚高、投机炒作行为盛行等问题，进 一步发展就有可能导致房地产发展过热，直至出现泡沫，从 而成为经济金融危机的导火索。 银行房地产信贷业务的发展现状 银行房地产信贷面临的风险 流动性风险。主要表现为两个方面：一是资产与负债 期限不匹配。从资产负债的期限结构方面讲，目前我国商业 银行的房贷负债主要是政府、企事业单位、居民的储蓄存款 和吸收的外币存款。这些存款大部分是5年期以下的定期存 款和活期存款，而住房抵押贷款的期限较长，一般为25—30 年，这样银行的房贷资金客观上就存在一个负债来源的短期 性和资产运用的长期性之间“存短贷长”的期限不匹配矛盾。 这同时也表明，我国商业银行缺少使资产业务化短为长的住 房抵押贷款证券化的成熟转换机制。 信用风险。由于房地产贷款具有期限长、流动性差的 特点，房地产业先天具备的高风险性以及它和金融的天然 联系决定了房地产贷款信用风险存在的必然性。信用体系缺 失，借贷者信息不真实，各银行信息不联通等都增加了银行 房地产贷款的风险，一旦出现借贷人无力还贷的情况，由于 变现渠道不通畅和存在法律障碍，银行的变现能力将受到 很大的制约，房地产资金过度依赖银行信贷，存短贷长，流 动性差，不可控因素多，这样的资产过多，势必会增大银行 的信用风险，进而影响到整个银行整体的资产质量。 系统性风险。房地产开发资金过多依赖于银行贷款， 使房地产投资的市场风险和融资信用风险不可避免向商业 银行集结。在目前的房地产市场资金链中，由于商业银行 基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地 产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商 业银行实际上直接或间接承受了房地产市场运行中各个环 节的市场风险和信用风险。一旦房地产泡沬破灭，那么由众 多银行信贷资金堆积的房地产金融泡沬就会破灭，进而有可 能发生系统性风险。 3、加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路 在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不 仅有债务融资和股权融资两种基本形式，而且在一级市场以 外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各 种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基 金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地 产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本 来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分 散于整个金融市场的各种投资者。这样，就对商业银行提出 了更高要求，商业银行必须在有效控制风险的前提下，加快 房地产信贷业务的创