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房地产市场走势与老年住区的发展 关于中国房地产市场的走势与老年住区的发展，我 谈三个观点。 1怎么样理解咱们新国五条 新国五条出台以后，社会上确确实实前一段时期比较关 注的是个税20%的可行性。我想，认真地来理解新国五条的 实施细则对行业的发展还是有好处的。所以第一个问题谈一 下“怎么样理解新国五条的内涵”。因为新国五条从本质上 来讲，它是2010年房地产调控政策的延伸和深化，它的深 化主要是深化在五个方面。 继续坚持了双向调控的思路。就是对自住性和保 障性住房国家是继续支持的，对投资、投机的就继续了坚持 抑制，并且特别强调了要将支持自住性需求和抑制投资投机 性需求作为房地产要坚持的一项基本制度。而且，在这次的 新国五条里，进一步加大了限购、限价，特别是限购的力度。 针对市场采取了差异性对待。各省要考虑怎么样 贯彻差异性的措施。 在强化行政措施调控的同时，也强调了要充分发 挥税收的调剂作用。这实际上就是咱们议论比较多的，就是 20%个税的征收。20%的个税在1993年的时候就有了，但是 1993年还没形成市场，到了 1998年、2006年，2006年是按 交易价格的1?3%来算，2006年规定得还比较具体。但是为 什么这次又提出来？作为领导层考虑，2006年舆论房价涨得 快了，房价涨得快就说明投资投机性的需求又多了。20%的 房产税有很多是卖方转嫁给买方的。可能领导考虑不太全 面。但是不管怎么样，提出来一个方向，就是今后的调控要 更多的用税收的方法来调控。 在强调市场监管的同时，又强调了加强预期管理。 房地产尽管要抑制投资投机需求，但是房地产的投资属性和 资产属性不能改变。加强预期管理，其中重要的一条，就是 各界人民政府要把组织的编制和住房设施建设规划，作为引 导预期调控市场的重要措施。那么建设部实际上去年9月份 已经印发了这么一个全国城镇住房建设规划，也要求各地编 制，如果这项工作能够进行的话应该是有好处的。 社会上议论比较多的，关于房价调控目标和实施 细则。因为这次新国五条第一条还是要建立稳定房价的工作 责任，2010年以后的文件都是这个思路，那么这一次更强调， 而且要强调3月底公布，而且这次跟以前不一样的是，要按 照房价基本稳定的原则，制定新建商品住房的房价控制目 标。而且公布的是，作为国家层面是要求直辖市计划单列市 和省会城市。那么，有些人就觉得地方公布的细则不细？实 际上从中央政府的意图，并不是要地方全面的公布细则，它 当然有些限购的范围该公布的要公布，但是真正向社会公布 的实施细则。过去讲房价要理性回归，理性回归说实话还是 有点难点。咱们前些年，包括从公共房价上涨的数字，真正 能够控制到房价的涨幅低于老百姓收入的涨幅，要做到还是 不容易。如果没有调控，可能房价会更高。我觉得有两个例 子，到三月底房价的同比环比下降了，要调控到位确实很难， 因为它的外部条件太多了，房价调控的背后有地价的问题等 等。所以调控确实比较难。当然，下一步调控要完善。 按规定征收20%增值税的看法。前面讲了这已经是有的， 关键是这一次客观来说，政府在公布这个问题的时候，按理 讲应该是国家税务局牵头，住建部把两家具体的思路、具体 的程序跟大家说清楚，哪些是征的、哪些是自住的，另外对 改善型的住房有什么说法，如果说清楚了就不会形成恐慌。 但是不管怎么说，我觉得对今后抑制投资投机性肯定是有好 处的，这是毫无疑问的。 另一方面，我也参加了专家的座谈会，今后房地产的税 收制度还是要有更加完备的房地产税收，实现总量平衡、价 格合理。这个思路我在星期五参加的专家座谈会上，大家普 遍是赞成这个思路，当然还要一个过程，但是目前开征房产 税可能还有点难度，但是方向肯定是这个方向。 要抓紧完善房地产市场的政策体系和健全房地产市场 健康发展的机制。在新国五条的实施细则里面讲到了从六个 方面要去完善它，时间关系就不一一说了。 2谈一谈房地产市场的走势 房地产市场的走势，确确实实从去年的6月份以来，房 地产市场到今年的3月份，各方面的指标都是向好的方面发 展，包括到今年的3月份，全国的商品房销售面积同比增加 了 37.1%，商品房的销售额同比增加了 61.3%。价格涨得更 快，3月份七十个大中城市国家的数字公布了，新近商品住 房的价格上阵比2月份环比增加了 2个百分点，涨幅最高的 是上海3.2%，同比上涨的有67个，比2月份增长了 2个。 二手房的价格环比上涨的有60个城市，与2月份持平，涨 幅最高的是北京涨3.1%，下降的只有三个城市，温州、徐州、 吉林。 房屋的新开工面积还是延续了去年的态势，一季度同比 下降了，土地的购置面积同比下降了 22%,房子的新开工面 积同比下降2. 7%。这个数字我觉得还是很有代表性的数字， 在目前的情况下，总体来说，尽管咱们媒体上报道这