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房地产市场价格弹性与政策有效性分析 【摘要】从2005年起在国家宏观调控政策不断出台的情形 下，房价上涨的势头依然不减。无奈之下”国六条”紧急出 台，具体效果如何，我们将拭目以待。鉴于此种情况，本文 结合对政策有效性的探讨，在对山东省房价走势的实证分 析基础上，提出了几点相关的对策和建议。 【关键词】房地产价格弹性政策有效性 一、房地产价格调控难的原因分析 1、中央政策的价值取向。政府出于稳定宏观经济的目 的，出台政策防范经济过热，限制房地产投资，实现房 地产价格的软着陆。政府每一个调控文件的第一句话，都 是“房地产是国民经济的支柱产业”，政府正在小心翼翼的 走一条钢丝绳，一边是房地产崩盘带来的银行坏账与金融 风险，另一边是巨大的通货膨胀压力要求房地产投资的降 温。因此，政府的选择就只能是抑制投资、减少供给，而宏 观调控带来的房价的居高不下就只能由消费者来买单了。 2、地方政府的利益驱动。自11号令允许地方政府以土地 储备的名义和土地招、拍、挂的预期收益作为抵押向银行大 量举债以来，巨大的利益驱动充分调动了地方政府掀起新一 轮土地投资和城市建设投资的高潮。由于地方政府本身就是 利益博弈中的一方，因此很难跳出过去宏观调控所出现的怪 ，这也成为了长期促进房地产业高速发展、房价高涨依 旧的特殊推动力。据七部委、八省市房地产检查报告称，新 政出台后，除少数省市按时公布了具体的标准以外，其它大 多数城市并没有积极响应七部委文件的精神，大部分省市还 在观望、等待。 3、 开发商的垄断优势。国内的房地产市场的格局是强势 房地产开发商、弱势民众。房地产开发商不仅掌握了庞大的 经济资源，而且结成一个十分强大的利益群体，并利用他们 所掌握的经济资源来掠夺整个社会大多数人的利益，甚至 在一定程度上利用舆论来维护自身不合理的暴利。有的房地 产开发商会用利益收买某些所谓的权威，做出所谓的权威报 告来混淆视听，加剧信息的不对称。因此，造成政策调控房 价的难度加大。 4、 银行的推波助澜。近几年来，国内房地产市场之所以 能够在短期内迅速发展，最主要的原因就是银行信贷资金的 易获得性与利率过低。个人消费信贷快速增长，导致了个人 住房消费快速膨胀、房地产市场炒作及房价的快速上涨。尽 管新政对银行信贷有所约束，但效果甚微。 5、消费者的急不可耐。单纯从理论上讲，只要消费者 都持币观望，房地产市场上供大于求，房价免不了会暴跌的。 但实际上在市场信息不完全的情形下，消费者很容易为各种 声音所左右，按捺不住开始入市。根据博弈论理论，在部分 消费者先行一步的情形下、对方策略己定的情形下，剩余的 消费者只能是迎头赶上。 房地产价格弹性系数分析 房地产与一般商品不同，不仅具有消费品属性，还具有投 资品的属性。作为投资品，其价格形成机制和一般的商品不 同，不是取决于市场上的供求关系，而是取决于未来的受益 预期，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少， 所谓的预期价格就是消费者根据以往的价格走势及国家宏 观调控政策取向来判断的。概括来说，在投资品的市场中不 存在均衡点，没有均衡价格，价格波动规律就是“追涨杀 跌”。 据统计，房地产开发中，定金和预收款和商业银行贷款占 资金来源的70%,而自筹资金仅占30°%。所以，在此情形 下，房地产泡沫的形成主要是由供给者的投机供给引起的， 房地产低买高卖的差价收益也主要由供给者攫取。 三、对政策干预房地产市场的几点思考 2004年诺贝尔经济学奖得主基德兰德和普雷斯科特主要 贡献之一就是时间一致性问题，具体来说就是，公众在做 出当期决策的时候，不仅要考察政府当期和之前曾作过的政 策选择，而且还要考虑政府将来的真实趋势，同时还要参 考自己的选择会对政府未来的决策产生怎样的影响，在 这种情况下，由于静态分析方法并没有考虑到公众对政府 政策的预期，因此显然不是最优的求解方法，其所得到的均 衡结果也只能算是一个次优均衡，因此也就产生了所谓的时 间一致性问题。如果人们对政府调控房地产市场能力存在置 疑，并预期房价还会上涨，就不会停止购房行为，即使房价 超过自己的购买能力。 政策的制订者面对的不是一成不变的大自然之间的简 单博弈，而是与理性个体之间进行的动态博弈。根据博弈论 理论，动态博弈并不是时间一致性问题产生的根源。相 关研究表明：经济政策产生时间一致性问题的根源包括 三个方面：一是参与人偏好随时间的不规则变化，即如果人 们的偏好是时间的不规则函数，那么在某一时点做出的最优 决策往往不能持续到以后，这时要解决时间一致性问题，人 们就必须对未来做出前后一致的计划，或者事先做出一些承 诺；二是政策制订者与经济个体之间的目标函数存在实质性 差异，正是这种差异性导致了时间一致性问题的产生；三是 经济个体之间因偏好不同而产生的外部性，由于众多经济个