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房地产开发项目成本控制论述 摘要：房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微 利时代”发生巨大的转变，利润水平慢慢朝向价值方向回 归，市场向着规范化方向发展。在开发投资过程中，如何凭 借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高经营效益， 实现从粗放型到集约型的转变，进而实现房地产企业的最大 利润，已经成为众多房地产开发企业的重要课题。本文主要 对房地产开发工程领域成本控制进行了分析探讨。 关键词：房地产开发；工程领域；成本控制；现状；原 则；措施 中图分类号：F293. 33文献标识码：A 引言 开发项目的成本控制并不等同于承建单位的成本控制 工作，其控制主体是建设单位，成本控制工作则涉及到项目 的建安造价、设计方案、施工过程控制以及项目运行过程控 制，同时还需要对建筑的全寿命周期全方位进行控制。我国 当前的房地产建设项目成本控制工作，在整体上说和发迗国 家地区有着较大的差距，需要不断地进行自我更新和完善。 一、房地产成本的管理和控制的现状 1、缺少一条完整的成本管理链条 目前，多数开发企业在工程成本管理上只是做了最简单 的成本计算，并没有进行系统全面的计算。而且，绝大多数 企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润，却没有将企 业的长期发展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理 系统，提高房地产开发企业市场的竞争力。 近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束 后的核算，但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利润 的行业，这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不 明确，弱化了成本管理的重要性。大部分企业只注重对企业 内部成本的计算，而对于原料的采购与房屋的销售和服务等 环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统 的、完整的企业成本管理链条。 2、缺乏有效的资金管理方法和手段 对于房地产企业来说资金就是血液，现在的房地产公司 存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的 很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本， 对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东 西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作 二、房地产开发项目成本控制措施 1、决策阶段的造价控制 1. 1进行充分的市场调研工作 对拟建项目所提供产品的市场占有可能性进行分析，对 市场目前和未来状况进行数据分析和处理。在对市场充分调 查的基础上论证项目的功能定位，项目定位是关键。对拟定 的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、 比较和论证，确定定价目标。 1.2提供合理的经济分析预测 在投资方案决策时，解决好计划和目标管理中定性和定 量的问题，定量管理注重使用数据，使目标能够考核。分析 计算项目的赢利能力和清偿能力、投资回收期、财务可行性。 结合市场调研、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加 以分析，进行多方案比较，做好市场预测。按照成本核算科 目，作出相对准确的投资估算并进行控制。使投资者对项目 未来的效益有充分的了解，减少投资风险。 2、设计阶段的造价控制 一个好的设计方案可以给企业带来良好的社会效益和 巨大的经济效益。设计阶段控制主要是施工图纸出来之前的 成本控制。通常情况下，大型房地产公司在多年积累的基础 上，都会设置本单位的标准图库，这样不但有利于降低成本， 而且可以精确控制成本。若没有标准图库，就要重视设计概 算。当前，有不少公司为缩短开发周期，在未出概算的情况 下盲目施工，导致设计修改不断，费用成本增加。实现有效 地控制变更数量与修改数量，需要最终图纸齐全，这样招标 阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，对建安的成本也 会较大程度的控制。因为建安成本基本可以占到除土地成本 以外的总成本的70%,所以总体成本也会得到有效的控制。 3、 招投标阶段的造价控制 招投标环节是房地产成本控制非常关键的环节，各个房 地产公司都高度重视工程该阶段。招投标分为经济标和技术 标。经济标主要为报价，包括总价、分部分项报价、清单式 报价及工料分析。技术标反映的是企业的信誉度、管理水平、 等级、施工方案等情况。在招投标过程中，一要坚持公开、 公正、公平原则，招标信息要广而告之，要事先了解好材料 和施工市场，对投标单位的资质进行严格审核，努力保证招 投标效果。二要合理使用固定单价、固定总价、可调总价的 方式，尽量采取固定总价和固定单价，做到成本事前控制， 尽力避免后期不必要的纠纷。三要根据企业品牌效应和项目 的定位合理确定材料的标准，力求达到最优性价比。四是坚 持合理低价的原则，采用合理的低价中标形式，在保证工期 和质量的前提下，确定合理的中标者，而不能仅以低价作为 确定中标者的唯一标准，避免产生低价恶意竞争和低价中标 导致低质工程。 4、 施工管理阶段的造价控制应采取的措施 4.1在工程施工阶段影响工程造价的可能